Обычная рассрочка на Пхукете заканчивается в день, когда вам отдают ключи: к сдаче объект оплачен полностью. Но на рынке есть схема интереснее — рассрочка после сдачи, где заметная часть цены платится уже после того, как юнит достроен, а в арендных проектах — пока он зарабатывает. На международном рынке её называют PHPP (post-handover payment plan), по-русски — рассрочкой после завершения строительства. Мы собрали все проекты каталога с такими условиями в отдельную подборку — здесь разберём, как схема устроена, чем она отличается от ипотеки и кредита, покажем условия всех 14 проектов одной таблицей и посчитаем пример на реальном юните.
Как это работает
Классическая механика: 45–60% цены вы вносите до передачи ключей — резервация, контракт, этапы стройки. Остальное — после сдачи, равными платежами на срок от года до десяти лет, обычно под небольшой процент. В этот момент юнит уже можно заселять или сдавать в аренду.
Для покупателя это меняет три вещи сразу:
- Меньше денег заморожено в стройке. В обычном офф-плане к сдаче оплачено 100%, здесь — около половины. Разница остаётся работать в других активах до самой передачи ключей.
- Аренда гасит рассрочку. В проектах с арендным пулом доход юнита частично или полностью покрывает платежи — юнит сам платит за себя.
- Банк не нужен. Ипотека в Таиланде для нерезидента — редкая и дорогая история: банки почти не кредитуют иностранцев, а немногие доступные программы требуют пакет документов и дают ставку выше рассрочки застройщика. Рассрочка после завершения строительства не требует ни кредитной истории, ни справок о доходах — в этом смысле она и есть замена ипотеки на Пхукете.
Есть и четвёртое следствие, менее очевидное: схема дисциплинирует застройщика. Девелопер, которому вы должны половину цены после сдачи, кровно заинтересован сдать дом вовремя и в качестве — иначе его деньги зависают вместе с вашими ключами. В обычном офф-плане, где к передаче всё оплачено, такого рычага у покупателя нет.
Все 14 проектов и их условия — одной таблицей
Условия записаны в карточках каталога с источником и датой; там они и обновляются. Для проектов, где данные пришли из рыночной сводки 2025 года, это указано прямо — перед сделкой мы подтверждаем действующий график у застройщика.
| Проект | Район | Вход от | Стадия | Условия после сдачи |
|---|---|---|---|---|
| Laguna Lakeside | Банг Тао | $206 688 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Laguna Bayside | Банг Тао | $895 234 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Laguna Seashore | Банг Тао | $295 945 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Laguna Beachside | Банг Тао | $374 436 | готов | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Laguna Lakelands | Банг Тао | $253 000 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Skypark Elara | Банг Тао | $273 216 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Garrya Residences | Банг Тао | $484 166 | офф-план | план Banyan до 5 лет, по юниту |
| Gardens of Eden | Лаян | $370 000 | офф-план | 50% на стройке + 50% до 3 лет после передачи |
| Rise Villas | Банг Тао | $311 526 | офф-план | 30% в рассрочку на 3 года после сдачи |
| Fantasea Rawai | Раваи | $105 652 | офф-план | ~50% на 3 года после заселения |
| The One Nai Harn | Най Харн | $119 313 | офф-план | ~50% до 5 лет, ~8% (данные 2025) |
| Dominion Rawai | Раваи | $154 310 | офф-план | ~50% на 5 или 10 лет, 1–2,5% (данные 2025) |
| Essence Residence | Раваи | $158 335 | офф-план | ~45–50% примерно на 3 года (данные 2025) |
| Erawana Grand | Банг Тао | $1 464 974 | готов | ~50% до 5 лет, ~6,5% (данные 2025) |
Что видно из таблицы. Во-первых, половина списка — Banyan Group: у крупнейшего девелопера острова отсроченная выручка — это инструмент продаж, а не риск, и планы дают все его активные проекты. Во-вторых, самые длинные сроки — на юге: Dominion Rawai с 5 или 10 годами под 1–2,5% — условия, которых нет больше нигде на острове. В-третьих, две строки со стадией «готов» — самый чистый вариант схемы: у Erawana Grand и Laguna Beachside строительного риска нет вообще, вы платите частями за то, что уже можно потрогать и заселить.
💬 Условия в таблице — ориентиры на дату статьи. Пришлём действующий график по любому проекту с расчётом под ваш бюджет — оставьте заявку на странице подборки или напишите в WhatsApp: +66 80 942 22 30.
Пример на реальном юните: сколько это в месяц
Возьмём студию Laguna Lakeside по цене входа $206 688 и типовой план «50% до сдачи, 50% на 5 лет». Все цифры ниже — иллюстрация механики с округлениями, а не оферта: точный график Banyan считает по конкретному юниту.
- До передачи ключей: около $103 300 — резервация, контракт и этапы стройки, растянутые на строительный период.
- После сдачи: оставшиеся ~$103 300 на 5 лет — это $1 722 в месяц без учёта процентов; при ставке ~5% на остаток средний платёж — порядка $1 950.
- Что платит аренда: прогноз застройщика по доходности — ~8% годовых, то есть около $16 500 в год или $1 375 в месяц. Это прогноз, а не гарантия, но даже при результате на треть хуже аренда закрывает больше половины платежа.
Итог механики: покупатель заходит в проект Laguna, заморозив к сдаче половину цены, а вторую половину в значительной мере гасит сам юнит. Расплата за это удобство — процент на остаток и платёжная дисциплина на пять лет.
Рассрочка, ипотека или 100% оплаты: честное сравнение
| Критерий | Рассрочка после сдачи | Ипотека в Таиланде | 100% оплата |
|---|---|---|---|
| Доступность иностранцу | у 14 проектов каталога | почти недоступна нерезиденту | всегда |
| Ставка | 1–8% на отсроченную часть | выше рыночных ставок для своих | — |
| Документы | паспорт и договор | пакет: доходы, история, статус | паспорт и договор |
| Цена юнита | иногда выше на стоимость денег | рыночная | лучшая: скидка за единовременность |
| Заморозка капитала | ~половина к сдаче | первоначальный взнос | 100% сразу |
| Перепродажа до расчёта | сложнее: долг на юните | сложнее: залог банка | свободная |
Главный вывод из сравнения — ипотека здесь фактически не участник: для нерезидента она либо недоступна, либо дороже рассрочки застройщика при большем бумажном фрикшене. Реальный выбор — между рассрочкой и единовременной оплатой, и решается он не ставкой, а тем, что для вас дороже: скидка за 100% сейчас или свободные полцены, работающие в других активах пять лет.
За чей счёт банкет
Рассрочка после сдачи — не благотворительность: застройщик сдвигает часть своей выручки на годы вперёд и берёт за это плату. Понимать, где именно она сидит, — половина сделки.
Ставка. Беспроцентных длинных рассрочек почти не бывает. Типичный диапазон на отсроченную часть — от 1–3% (Dominion) до 7–8% (The One Nai Harn) годовых. Для иностранца это чаще всего дешевле и проще любого доступного кредита, но ставку надо смотреть вместе с порядком начисления: на остаток или на всю отсроченную сумму — разница в переплате между этими вариантами достигает почти двукратной.
Цена юнита. Часть застройщиков закладывает стоимость денег прямо в прайс. Поэтому корректное сравнение — полная стоимость юнита при 100% оплате против полной стоимости в рассрочку: скидка за единовременную оплату бывает больше, чем экономия на удобстве. Мы запрашиваем у застройщика оба варианта и считаем разницу в абсолютных деньгах.
Право собственности. Главный юридический вопрос схемы — что у вас на руках до полного расчёта. В одних проектах право переходит при передаче, а остаток долга обеспечен договором; в других регистрация происходит только после последнего платежа. Оба варианта рабочие, но риски у них разные, и проверять это надо до задатка, а не после.
Судьба аренды. Если юнит работает в пуле, выясните, идёт ли доход в зачёт платежей автоматически или живёт отдельным потоком. Первый вариант удобнее и защищает от просрочки; во втором дисциплина платежей целиком на вас, даже когда пул задерживает выплаты.
Как проходит сделка: пять шагов
- Резервация. Фиксирует юнит и цену; типовой чек — от 100 до 200 тысяч бат. До внесения депозита мы проверяем договор резервации: возвратность, срок действия, что именно фиксируется.
- Договор купли-продажи. Здесь живут все условия рассрочки: график, ставка, порядок начисления, судьба права собственности и санкции за просрочку. Это самый важный документ схемы — читаем его до первого крупного платежа.
- Платежи до сдачи. По этапам стройки или по календарю — у каждого проекта свой график. В готовых проектах (Erawana Grand, Laguna Beachside) этот шаг сжимается до первого взноса.
- Передача ключей. Юнит принимается по чек-листу, дефекты фиксируются до подписания акта. С этого момента им можно жить или сдавать — и начинается пост-хэндовер часть графика.
- Платежи после сдачи и регистрация. Равные взносы по графику; финальная регистрация права — по договору, при передаче или после последнего платежа.
На каждом шаге есть свои ловушки — от невозвратной резервации до буферных формулировок о «пересмотре графика». Как агентство мы проходим все пять вместе с покупателем, и это бесплатно: комиссию платит застройщик, цены для вас те же, что в его офисе продаж.
Откуда пришёл термин PHPP — и чем Пхукет отличается от Дубая
Аббревиатура PHPP закрепилась на рынке Дубая, где планы с платежами после передачи стали массовым инструментом ещё в 2010-х: у крупных эмиратских девелоперов схемы вида «60/40 на 3 года после сдачи» — норма, а не исключение. На Пхукете рынок устроен иначе, и различия стоит понимать до сделки.
Первое — масштаб: в Дубае PHPP дают сотни проектов, на Пхукете — 14 из 349 в нашем каталоге, то есть каждый двадцать пятый. Условие здесь — конкурентное преимущество конкретного застройщика, а не отраслевой стандарт, поэтому и торговаться по нему проще. Второе — регулирование: эмиратские планы работают поверх эскроу-счетов по закону RERA, тайский рынок эскроу почти не использует, и защитой покупателя служит сам договор — отсюда наш акцент на юридической проверке. Третье — экономика: дубайские планы обычно беспроцентные, но заложены в цену; тайские чаще идут с явной небольшой ставкой при более честном прайсе. Сравнивать надо полную стоимость владения, и в этом сравнении Пхукет выглядит достойно.
Частые ошибки покупателей
Считать рассрочку скидкой. Это не скидка, а перенос платежа во времени за плату. Если при 100% оплате застройщик даёт минус 5–7% от прайса, а ставка рассрочки 5% годовых на половину цены, единовременная оплата может оказаться выгоднее — считать надо оба сценария в абсолютных деньгах.
Планировать платежи из арендного дохода на сто процентов. Прогнозы доходности — это прогнозы; загрузка первого года почти всегда ниже крейсерской. Здоровый план — тянуть платежи без аренды вообще, а доход считать ускорителем погашения.
Не читать пункт о просрочке. Санкции различаются радикально: от символической пени до расторжения с удержанием выплаченного. Этот абзац договора важнее раздела о ставке.
Игнорировать валютный вопрос. Графики номинированы в батах; при платежах на 5–10 лет курс вашей доходной валюты к бату становится полноценным фактором риска — его стоит хотя бы осознанно принять, а лучше частично снять досрочными платежами, если договор разрешает их без штрафа.
Условия — скоропортящийся продукт
Самое важное, что мы выучили, собирая эту подборку: графики рассрочки меняются быстрее любых других условий рынка. Застройщики пересматривают их по мере распродажи — свежий пример из нашего же каталога: у Layan Green Park длинная рассрочка после сдачи действовала на фазу 2 и была отменена, когда фаза распродалась.
Поэтому у каждого условия в нашей подборке есть источник и дата, а перед сделкой мы запрашиваем действующий график у застройщика и фиксируем его на дату обращения. Условие из статьи годичной давности — повод для вопроса застройщику, а не строчка в вашем финансовом плане.
🔗 Смежные разборы: Сколько стоит покупка на Пхукете: полная смета · Депозит и резервация: как не потерять бронь · Сроки стройки на Пхукете
Девять вопросов застройщику до задатка
Этот список мы проходим на каждой сделке с рассрочкой после сдачи — он экономит недели переписки и пару неприятных сюрпризов.
- Какова полная цена юнита при 100% оплате и в рассрочку — в абсолютных цифрах, а не «та же»?
- Ставка начисляется на остаток долга или на всю отсроченную сумму?
- Когда регистрируется право собственности — при передаче ключей или после последнего платежа?
- Разрешены ли досрочные платежи и есть ли за них штраф?
- Что считается просрочкой и какие санкции: пеня, приостановка права пользования, расторжение?
- Если юнит в арендном пуле — идёт ли доход в зачёт платежей автоматически?
- Переносится ли рассрочка на нового владельца при перепродаже до полного расчёта?
- В какой валюте номинирован график и по какому курсу принимаются платежи?
- Что происходит с уже выплаченным, если застройщик задерживает сдачу или не достраивает?
Ответы на все девять должны стоять в договоре, а не звучать в переписке с менеджером продаж. Мы сверяем каждый пункт с текстом контракта до внесения задатка — это часть бесплатной проверки, которую мы делаем как агентство.
Кому схема подходит, а кому нет
Подходит, если вы хотите зайти в арендный проект с минимальной заморозкой капитала и готовы к платёжной дисциплине на годы; если тайская ипотека вам недоступна, а размазать платёж хочется; если берёте готовый объект и цените возможность заселиться до полного расчёта.
Не подходит, если бюджет впритык — платежи после сдачи никуда не денутся, а арендный доход не гарантирован; если вы планируете быструю перепродажу — юнит с непогашенной рассрочкой продавать сложнее; и если минимальная цена для вас важнее всего — при 100% оплате застройщики почти всегда дают лучшую цену.
Если сомневаетесь, к какой из двух групп относитесь, — это нормальный вопрос для пятнадцатиминутного разговора, а не для самостоятельных расчётов по статьям. Напишите нам с бюджетом и задачей: пришлём действующие условия по подходящим проектам подборки, расчёт платежей по конкретному юниту и честный ответ, стоит ли вам вообще связываться с рассрочкой — оставить заявку можно на странице подборки, или сразу в WhatsApp: +66 80 942 22 30.
