Таиланд или Португалия: недвижимость инвестора после конца golden visa

Ещё в 2022 году Португалия была почти автоматическим пунктом в любом списке «где иностранцу проще всего получить резидентство и паспорт ЕС через недвижимость». За три следующих года эта картина изменилась почти полностью: в октябре 2023-го закрыли маршрут «золотой визы» через покупку жилья, с января 2025-го отменили льготный налоговый режим NHR, а в мае 2026-го одновременно вступили в силу новый закон о гражданстве с увеличенным до 10 лет сроком резидентства и плоская ставка налога на покупку недвижимости 7,5% для нерезидентов. Каждая из этих реформ по отдельности не фатальна, но вместе они меняют саму логику захода в португальскую недвижимость — из «купил студию в Лиссабоне → через 5 лет паспорт ЕС» в куда более длинную и менее предсказуемую историю. Пхукет за то же время прошёл несопоставимо более спокойный путь: усилился контроль за номинальными компаниями, но базовые правила владения, аренды и налогообложения остались теми же. Сравниваем оба рынка по одной методике — от цены входа до регуляторного риска, — чтобы решение опиралось на актуальные правила 2026 года, а не на репутацию Португалии пятилетней давности.

Содержание

1. Два рынка после серии реформ
2. Цена входа и типичный продукт
3. Форма владения для иностранца
4. Доходность и модели управления арендой
5. Налоги, сборы и издержки владения
6. Виза и гражданство через недвижимость
7. Валютный, макро- и регуляторный риск
8. Инфраструктура, логистика и качество жизни
9. Ловушки
10. Кейс: выбор между Таиландом и Португалией

1. Два рынка после серии реформ

Португалия и Таиланд — страны с похожей ролью недвижимости в экономике (туризм, иностранный капитал, курортные регионы), но с очень разной динамикой правил игры за последние три года.

• Португалия. Страна ЕС и Шенгена с населением около 10,5 млн человек, где рынок недвижимости десятилетиями подпитывался программой «золотой визы» (Autorização de Residência para Investimento, ARI). С октября 2023 года реальный сектор жилья исключён из ARI, с января 2025-го отменён льготный налоговый режим NHR, а в мае 2026-го почти одновременно вступили в силу новый закон о гражданстве и плоская ставка налога на покупку жилья для нерезидентов. Регулятор рынка недвижимости — Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) и Autoridade Tributária e Aduaneira (налоговая служба, AT) в части налогов; миграционные вопросы с конца 2023 года ведёт AIMA вместо упразднённого SEF.
• Пхукет (Таиланд). Курортный остров, где недвижимость — часть индустрии туризма, а спрос формируется турпотоком и авиасообщением, а не программами гражданства. Единый национальный регистратор титулов — Земельный департамент (Department of Lands) — не менялся десятилетиями, а последнее заметное регуляторное изменение 2025–2026 годов — усиленный контроль за номинальными тайскими компаниями, обходящими земельное законодательство (см. раздел 9), а не пересмотр базовых прав иностранного владельца.

Важно не путать «страну» с «рынком»: Лиссабон и его пригороды (Кашкайш, Оэйраш) — это городская недвижимость с самыми высокими ценами в стране, Порту — более доступный север, а Алгарве — курортный юг, ближе по духу к Пхукету по модели аренды туристам. Если интересно, как Пхукет выглядит на фоне других международных рынков, — в разборах Таиланд vs Дубай, Таиланд vs Бали и Таиланд vs Турция та же методика применена к другим парам.

2. Цена входа и типичный продукт

Базовый продукт на двух рынках устроен по-разному, и сравнивать нужно не абстрактную цену за квадратный метр, а то, что реально получает инвестор за свой бюджет.

Пхукет продаёт готовый курортный продукт: юнит в здании с собственной инфраструктурой, где стройку и приёмку контролирует застройщик, а доход — управляющая компания. Португалия продаёт зрелый общеевропейский рынок жилья, где курортная логика применима в первую очередь к Алгарве и туристическим районам Лиссабона и Порту, а остальной рынок живёт по правилам обычного жилого фонда — с собственниками-резидентами, локальными арендодателями и без стандартизированной модели дохода.

Отдельно стоит сказать про скорость роста цен. Португальский рынок в 2026 году растёт двузначными темпами (+17,8% год к году по данным Национального института статистики, INE) при одновременном падении числа сделок — классический признак рынка, где предложение отстаёт от спроса, а не растущего спроса при стабильном предложении. На Пхукете рост цены студий Layan Verde и Layan Green Park привязан к конкретным этапам стройки конкретного проекта, а не к общей рыночной инфляции жилья — это разные по природе процессы, и сравнивать их напрямую в процентах некорректно.

3. Форма владения для иностранца

Здесь у Португалии формально самые широкие права в этом сравнении — но именно это делает недвижимость мишенью для регуляторных реформ, о которых речь пойдёт в разделах 5–7.

Португалия. Иностранец любой национальности может владеть недвижимостью на правах полной собственности практически без ограничений — ни квоты, ни необходимости регистрировать местную компанию, ни требований к резидентству покупателя. Сделка регистрируется через нотариуса и IRN, а покупатель получает titulo de propriedade — полноценный аналог freehold. Единственное реальное ограничение последних лет — не право собственности как таковое, а более высокий налог на покупку для нерезидента (раздел 5).

Таиланд. Иностранец может владеть кондоминиумом на правах freehold в рамках квоты — до 49% площади здания может принадлежать иностранным собственникам напрямую, оформление идёт через Земельный департамент по всей стране. Когда квота исчерпана или речь о вилле на земле — доступен leasehold: регистрируемый договор аренды земли на 30 лет с возможностью продления. Подробный разбор двух форм — в статье leasehold или freehold в Таиланде.

Итог раздела: формально португальское право владения проще и шире тайского — никакой квоты, никакого leasehold. Но именно широкий доступ иностранцев к жилью стал политической мишенью на фоне жилищного кризиса в крупных городах Португалии, и барьер для нерезидента там теперь встроен не в право собственности, а в налог на сделку. Тайская система с квотой и leasehold, наоборот, работает без изменений уже много лет и остаётся предсказуемым механизмом именно для курортного кондо-продукта, каким являются Layan Verde и Layan Green Park.

4. Доходность и модели управления арендой

Способ получения дохода на двух рынках устроен принципиально по-разному — и это влияет не только на цифру доходности, но и на объём работы, которую инвестор берёт на себя.

Таиланд. Основной инструмент на флагманских проектах — rental pool: однотипные юниты объединяются в пул, управляющая компания сдаёт их и распределяет чистую прибыль по формуле, обычно 60% владельцу / 40% УК. У Layan Verde и Layan Green Park это даёт ориентир ~8–10% годовых чистыми — целевой показатель, подтверждённый работающей эксплуатацией сданной фазы 1 Layan Green Park с 2024 года. Методику расчёта своей доходности — в статье как считать ROI на Пхукете.

Португалия. Стандартного отраслевого rental pool с фиксированной формулой распределения на рынке нет — управление обычно идёт через локальное агентство или платформу краткосрочной аренды за отдельную комиссию, либо собственник сдаёт жильё сам. Для краткосрочной аренды туристам обязательна лицензия Alojamento Local (AL): с 2024 года право регулировать выдачу лицензий перешло муниципалитетам (Decreto-Lei n.º 76/2024), которые вправе вводить «зоны сдерживания» — при достижении 10% AL от жилого фонда района новые лицензии AL приостанавливаются («абсолютное сдерживание»), при 5% включаются более мягкие ограничения («относительное сдерживание»). Лиссабон ужесточил зоны в декабре 2025 года, Порту пока остаётся доступнее (районы вроде Боавишта, Кампанья, Лорделу). С 20 мая 2026 года действует регламент ЕС 2024/1028, обязывающий площадки вроде Airbnb и Booking проверять номер лицензии и снимать объявления без неё.

Практический вывод: на Пхукете доходность — это, как правило, готовая формула в договоре с управляющей компанией застройщика с проверяемой историей выплат. В Португалии валовая доходность выше номинально почти нигде не достигает тайского ориентира по чистой доходности, а получить её без дополнительной лицензии AL и с учётом зональных ограничений муниципалитета — отдельная административная задача, которая на Пхукете снята с инвестора по умолчанию.

5. Налоги, сборы и издержки владения

Португалия. С 25 мая 2026 года действует Decreto-Lei n.º 97/2026: покупатель жилой недвижимости, не являющийся налоговым резидентом Португалии, платит плоскую ставку IMT 7,5% от стоимости сделки — независимо от цены объекта. До этой реформы действовала единая прогрессивная шкала IMT (0–7,5%) для всех покупателей вне зависимости от резидентства. Освобождение от плоской ставки — если покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение 2 лет после сделки, сдаёт объект по договору умеренной долгосрочной аренды или относится к льготным категориям (например, госслужащие при исполнении обязанностей). Дополнительно уплачивается гербовый сбор (Imposto do Selo) — плоские 0,8% от цены или кадастровой стоимости (VPT), смотря что выше, для всех покупателей без исключения. Ежегодный муниципальный налог на владение — IMI, обычно 0,3–0,45% от VPT в зависимости от муниципалитета. При продаже — налог на прирост капитала: с 2023 года нерезиденты получают такое же 50%-ное освобождение от налогооблагаемой базы, как и резиденты (облагается только половина прибыли по прогрессивной шкале, привязанной к общемировому доходу декларанта для определения ставки). Доход от долгосрочной аренды для нерезидента облагается отдельной плоской ставкой около 25%.

Таиланд. Трансферный сбор в Земельном департаменте при сделке (делится с продавцом по договорённости), налог на доход от аренды — обычно удерживается у источника для нерезидента, налог на прирост капитала и специальный бизнес-налог при продаже раньше пяти лет владения. У готовых проектов — ежемесячный CAM fee за общие зоны (у Layan Verde — 85 THB/м² в месяц, у Layan Green Park — 75 THB/м² в месяц) и разовый sinking fund (850 и 650 THB/м² соответственно). Подробный разбор — в материалах налоги на недвижимость в Таиланде и sinking fund и CAM.

Оба рынка требуют закладывать издержки владения в модель заранее. Разница в том, что тайская структура издержек стандартизована на уровне проекта и известна из прайса ещё до сделки, а португальская — рассчитывается индивидуально под статус резидентства покупателя и может измениться уже после покупки: именно так произошло с IMT в мае 2026 года, когда правило поменялось для всех новых сделок нерезидентов одновременно.

6. Виза и гражданство через недвижимость

Это раздел с самой резкой переменой за три года — то, что раньше было главным аргументом Португалии, в 2026 году работает совсем иначе.

Португалия. Маршрут «золотой визы» (ARI) через покупку жилой недвижимости закрыт с 7 октября 2023 года законом о жилье «Mais Habitação». В 2026 году программа ARI ещё действует, но только через другие каналы: инвестиционные фонды (от €500 000, минимум 5 лет, без вложений в жильё, минимум 60% капитала — в компании с головным офисом в Португалии), поддержка научных исследований (от €500 000), поддержка культуры и наследия (от €250 000), создание рабочих мест и бизнес-инвестиции. Администрирует программу миграционное агентство AIMA. Отдельно от ARI существуют визы под конкретный тип дохода: D7 — для тех, у кого есть пассивный доход (пенсия, рента, дивиденды) от €920 в месяц плюс подтверждённые сбережения около €11 040; D8 — для удалённых работников с активным доходом от €3 680 в месяц. Ни одна из них не связана с покупкой недвижимости напрямую. Ещё более резкая перемена — с 19 мая 2026 года новый закон о гражданстве (Lei Orgânica 1/2026) увеличил стандартный срок легального проживания перед натурализацией с 5 до 10 лет (для граждан ЕС и стран CPLP — до 7 лет); заявления, поданные до этой даты, рассматриваются ещё по старому правилу.

Таиланд. Сама покупка кондо или виллы никогда не давала визы — используется отдельная линейка инструментов: LTR — виза для состоятельных резидентов, пенсионеров и удалённых профессионалов с налоговыми льготами на зарубежный доход (детали — в обзоре визы LTR); DTV — виза для «цифровых кочевников» на 5 лет; классическая пенсионная виза Non-O/O-A. Тайское гражданство через инвестиции законодательно не предусмотрено в принципе — это не альтернативный маршрут, а отсутствующий.

Практический вывод: если пять лет назад покупка квартиры в Лиссабоне была кратчайшим путём к паспорту ЕС, то в 2026 году это уже не так — недвижимость и миграционный статус в Португалии окончательно разъединены, а путь до гражданства удлинился вдвое. Таиланд в этом смысле честнее ожиданий: недвижимость там никогда не продавалась как дорога к гражданству, и с инвестора не снимают иллюзий задним числом.

7. Валютный, макро- и регуляторный риск

Это раздел, где разница между рынками смещается из плоскости «валюта» в плоскость «скорость изменения правил».

Португалия. Евро — одна из ведущих резервных валют мира, и классического валютного кризиса, как в Турции, здесь нет. Но за 2023–2026 годы рынок пережил минимум четыре структурные реформы, каждая из которых напрямую меняла условия для иностранного владельца недвижимости: закрытие ARI через жильё (октябрь 2023), отмена льготного налогового режима NHR (январь 2025), новый закон о гражданстве с увеличенным сроком резидентства (май 2026) и плоская ставка IMT 7,5% для нерезидентов (май 2026). Это и есть регуляторный риск — не потеря стоимости актива, а смена правил после входа в сделку. Есть и природный фактор: Лиссабон и южное побережье страны расположены в зоне сейсмической активности Азорско-Гибралтарской системы разломов, а Великое лиссабонское землетрясение 1755 года (по оценкам — магнитудой 8,5–9) остаётся эталонным риск-событием региона и основанием для строгих сейсмических норм в современном строительстве.

Таиланд. Тайский бат исторически стабилен к доллару, а флагманские проекты Пхукета номинируют цену и доходность в долларах, снимая часть валютного риска с инвестора уже на уровне договора. Базовые правила владения, аренды и налогообложения на острове не менялись годами — единственная актуальная зона внимания властей 2025–2026 годов — номинальные тайские компании, которые используют для обхода земельного законодательства; freehold-кондо в квоте 49% и прямой leasehold этот риск не создают. Пхукет расположен вне основных сейсмоопасных зон региона.

Практический вывод: инвестор, выбирающий Португалию, должен закладывать в модель не только цену и доходность, но и вероятность того, что правила визы, налога или гражданства изменятся уже после покупки — за последние три года это происходило регулярно и без длинного переходного периода для новых сделок.

8. Инфраструктура, логистика и качество жизни

• Аэропорты и рейсы. У Пхукета международный аэропорт (HKT) с прямыми рейсами в Европу, Азию и на Ближний Восток, в 15–25 минутах от западного побережья, включая район Лаян и Банг Тао. Португалию обслуживают три крупных международных аэропорта — Лиссабон (LIS), Порту (OPO) и Фару (FAO) для Алгарве, с плотным сообщением по всей Европе благодаря членству страны в ЕС.
• Правовой статус в регионе. Резидент Португалии передвигается по всему Шенгену без визы — это преимущество, которого у тайской долгосрочной визы нет по определению: LTR и DTV дают право жить в Таиланде, но не открывают соседние страны автоматически.
• Климат. Пхукет — тропики с сухим и дождливым сезонами, купальный сезон совпадает с высоким туристическим. Португалия — средиземноморский климат на юге (Алгарве) и более прохладный атлантический на севере (Порту); высокий сезон аренды короче и привязан к летним месяцам заметнее, чем на Пхукете.
• Медицина и школы. На Пхукете — сеть частных клиник международного уровня (Bangkok Hospital Phuket) и международные школы в 20–25 минутах от большинства курортных районов. В Португалии — государственная система здравоохранения (SNS) плюс развитая частная медицина в Лиссабоне и Порту, международные школы сконцентрированы в тех же двух городах и в Алгарве.
• Стоимость повседневной жизни. Оба направления заметно дешевле северной Европы, но Португалия последние годы догоняет по ценам на жильё и аренду — рост цен на жильё на 17,8% год к году в начале 2026 года давит и на стоимость аренды жилья для самих резидентов, тогда как повседневные расходы на Пхукете растут значительно медленнее.

9. Ловушки

• Считать, что «золотая виза Португалии» всё ещё про недвижимость. С октября 2023 года это не так: маршрут через жильё закрыт, а сохранившиеся опции ARI (фонды, наука, культура) требуют совсем другого типа инвестиции и не привязаны к конкретной квартире.
• Планировать гражданство через 5 лет резидентства. С 19 мая 2026 года стандартный срок — 10 лет (7 для ЕС/CPLP); ориентироваться на старые статьи в интернете о «самом быстром паспорте ЕС» уже нельзя.
• Не проверять зону AL по конкретному адресу. В Лиссабоне при 10% AL от жилого фонда района новые лицензии краткосрочной аренды не выдаются вообще — узнавайте статус зоны до, а не после покупки под сдачу туристам.
• Ориентироваться на старый режим NHR. Он отменён с 1 января 2025 года; действующий IFICI рассчитан на узкий круг профессий в науке и инновациях и не освобождает от налога зарубежные пенсии, как это делал NHR.
• Не пересчитывать IMT по новому правилу. Плоские 7,5% для нерезидента с мая 2026 года применяются независимо от цены объекта — это может оказаться заметно дороже, чем расчёт по старой прогрессивной шкале, которым пользуются устаревшие калькуляторы в сети.
• Недооценивать номинальные схемы в Таиланде. Владение виллой через тайскую компанию «для вида» — зона повышенного внимания властей с 2025–2026 годов; freehold-кондо в квоте и прямой leasehold этот риск не создают в принципе.
• Верить в «гарантированную доходность» без источника. Формула 60/40 у тайских флагманских пулов — часть договора с проверяемой историей; средние проценты по Португалии из статей о рынке — статистика по стране в целом, а не гарантия для конкретной квартиры.

10. Кейс: выбор между Таиландом и Португалией

Инвестор с бюджетом около $300 тыс. в 2022 году присматривал квартиру в Лиссабоне именно ради «золотой визы» и перспективы паспорта ЕС через 5 лет. К 2026 году, вернувшись к идее, он обнаружил, что расчёт больше не работает: маршрут ARI через недвижимость закрыт с 2023 года, а альтернатива — вложение от €500 000 в инвестфонд без права выбрать конкретный объект. Даже если бы он всё равно купил квартиру в Лиссабоне просто как актив, при текущем статусе нерезидента ему предстояло бы заплатить IMT по плоской ставке 7,5% вместо прежней прогрессивной шкалы, сдавать её без лицензии AL было бы нельзя, а валовая доходность в городе — на нижней границе диапазона по стране, около 4%.

Студия в Layan Green Park у пляжа Лаян, наоборот, сразу входила в работающий rental pool с формулой 60/40 и ориентиром ~8–10% чистыми в долларах, freehold оформлялся в рамках квоты без создания компании, а условия сделки не менялись с даты покупки. Инвестор выбрал Пхукет — не потому что Португалия перестала быть привлекательной страной для жизни, а потому что его целью были предсказуемая доходность и стабильные правила входа, а не гипотетический паспорт ЕС, ради которого пришлось бы ждать вдвое дольше, чем он рассчитывал изначально.

Вывод. Таиланд и Португалия — принципиально разные предложения для инвестора в 2026 году. Португалия остаётся страной ЕС с полной собственностью для иностранца без квот, но за последние три года лишилась главного своего преимущества — быстрого пути к резидентству и гражданству через недвижимость, а взамен получила более высокий налог на покупку для нерезидента и зональные ограничения на туристическую аренду. Пхукет и, шире, Таиланд — выбор для тех, кому важны предсказуемая долларовая доходность, готовая формула чистого дохода в договоре с управляющей компанией и стабильность правил, не менявшихся годами. Если сравнение интересно шире — в разборах Таиланд vs Дубай, Таиланд vs Бали и Таиланд vs Турция те же вопросы решены на других парах рынков, а тема номинальных структур владения в Таиланде подробно разобрана в статье владение виллой через тайскую компанию.

Помогу сравнить конкретные объекты на Пхукете под ваш бюджет и цель, с расчётом доходности в калькуляторе ROI — или обсудим стратегию через Layan Real Estate.