Студия или квартира на Пхукете: что выгоднее под аренду в 2026

Студия или 1-спальная квартира — частый выбор инвестора, который покупает под аренду. Оба формата хорошо работают у пляжа, но по-разному: студия даёт выше доходность на квадратный метр и ниже вход, 1-спальная — ровнее загрузку и чуть выше чек. Разберём, что выгоднее в 2026 году: сравним цены входа, доходность, расходы на содержание, аудиторию аренды и перспективы перепродажи — с цифрами по конкретным проектам, а не «в среднем по рынку».

Содержание

1. Студия: плюсы под аренду
2. 1-спальная: плюсы
3. Сравнение
4. Цены 2026: сколько стоит вход
5. Доходность на м² и загрузка
6. Полная стоимость владения
7. Аудитория аренды и сезонность
8. Краткосрок или long-stay
9. Как выбрать юнит внутри формата
10. Перепродажа и ликвидность
11. Ловушки
12. Кейс: под стратегию

1. Студия: плюсы под аренду

• Ниже порог входа — студии в Layan Verde от $235 995.
• Выше доходность на м² — меньше «лишних» метров, выше отдача на капитал.
• Высокая загрузка — пары и соло-путешественники активно бронируют студии у пляжа.
• Проще перепродать — низкий чек = широкий спрос инвесторов.

Экономика студии строится на простом факте: арендатор платит не за квадратные метры, а за ночь в локации. Пара, приехавшая на неделю к пляжу Лаян, выбирает между студией и 1-спальной по цене и виду — и разница в 15 метров площади для неё вторична. Владелец студии при этом заплатил за эти метры заметно меньше, а тариф за ночь получил сопоставимый. Отсюда и превосходство студии по отдаче на вложенный доллар.

Второй плюс — делимость капитала. На бюджет одной большой квартиры можно купить две студии в разных корпусах или даже проектах: это диверсифицирует риск (две записи в пуле аренды вместо одной), а при необходимости позволяет продать половину портфеля, не выходя из инвестиции целиком.

2. 1-спальная: плюсы

• Ровнее загрузка — подходит семьям и long-stay-арендаторам.
• Чуть выше чек за ночь и средний срок проживания.
• Шире круг покупателей на перепродаже — и инвесторы, и «для себя».
• Комфорт — отдельная спальня ценится при длительном проживании.

1-спальная — формат «двойного назначения». Она работает и в посуточной аренде, и в месячной, и как жильё для самого владельца на время отпуска. Отдельная спальня решающе важна для зимовщиков и удалёнщиков, которые живут в юните месяц и дольше: спать и работать в одной комнате готовы не все. Поэтому в низкий сезон, когда поток коротких бронирований редеет, 1-спальная легче «добирает» загрузку длительными заездами.

Есть и аргумент перепродажи: студию почти всегда покупает инвестор, считающий доходность, а 1-спальную — ещё и человек, выбирающий «квартиру у моря для себя». Второй тип покупателя менее чувствителен к таблице ROI и чаще принимает решение эмоционально — это расширяет воронку спроса на выходе из инвестиции.

3. Сравнение

Обратите внимание: по ликвидности оба формата в плюсе, но за счёт разных механик. Студия быстро находит покупателя-инвестора из-за низкого чека; 1-спальная — за счёт более широкой аудитории. Проигрывают по ликвидности обычно не студии и не 1-спальные, а большие 2–3-спальные квартиры в проектах без сильного управления — у них и чек выше, и арендная математика слабее.

4. Цены 2026: сколько стоит вход

Конкретика по проектам района Лаян (цены каталога 2026 года):

Что видно из таблицы. Во-первых, разрыв входа между студией и 1-спальной в одном проекте — порядка $97 000 (около 42% сверху по Layan Verde): это и есть цена «запасной комнаты». Во-вторых, цена за метр у студии и 1-спальной внутри проекта почти одинакова — платите вы фактически за площадь, поэтому вопрос «что выгоднее» решается не прайсом, а арендной математикой. В-третьих, готовая фаза 1 Layan Green Park даёт вход ниже офф-плана — но это ресейл уже работающего актива, впитавший рост цены к сдаче (фаза 1 подорожала примерно на 100% от старта продаж до сдачи в 2024-м — разбор в кейсе фазы 1).

Для сдачи в аренду к цене юнита добавляйте мебельный пакет: в примере Layan Verde это +$10 875 к студии. Полную смету покупки — со сборами, пошлинами и счётчиками — мы разобрали в статье о расходах покупателя.

Вход можно снизить рассрочкой: в Layan Verde после резервации 200 000 THB действует план 35% + пять платежей по 13% каждые 6 месяцев — старт по студии выходит порядка $86 000. Подборка проектов с этапной оплатой — в каталоге: рассрочки на Пхукете →.

5. Доходность на м² и загрузка

У студии выше доходность на квадратный метр и на вложенный капитал: вы не платите за лишние метры, а ставка за ночь делится на меньшую площадь. 1-спальная даёт больший абсолютный доход с юнита и ровнее загрузку вне пиков за счёт семейного спроса. Ориентир по обоим — чистая доходность владельца ~8–10% через пул аренды.

Важно понимать, откуда берётся эта цифра. По рынку Пхукета в целом чистая доходность обычно находится в диапазоне ~4,5–6,5% годовых — с сильным разбросом по локации и качеству управления. Пул-модель в проектах уровня Layan Verde и Layan Green Park даёт больше за счёт масштаба программы и прозрачного раздела: 60% чистой прибыли пула — владельцу, 40% — управляющей компании. При этом доход в пуле распределяется по долям, а не по «везению» конкретного юнита: простой вашей студии в конкретную неделю не обнуляет ваш доход.

Практическое следствие для выбора формата: в пуле разница между студией и 1-спальной сводится к абсолютным суммам. Оба юнита зарабатывают ориентировочно одинаковый процент, но процент от разных баз — $229 тыс. и $326 тыс. соответственно. Окупаемость арендным потоком в обоих случаях ориентируется на ~12 лет; итоговый ROI добавляет рост стоимости самого юнита.

🔗 Как считать: Программа управления арендой → · Реальная доходность аренды → · Калькулятор

6. Полная стоимость владения

Формат влияет не только на цену входа, но и на ежегодные расходы — они пропорциональны площади:

Каждый «лишний» метр 1-спальной оплачивается трижды: при покупке, в мебельном пакете и затем каждый год в CAM fee. Для стратегии «чистая инвестиция под аренду» это ещё один аргумент в пользу компактного формата. Для стратегии «сдаю, но иногда живу сам» — приемлемая цена комфорта.

Разовые расходы сделки от формата не зависят: регистрация leasehold — 1,1% от стоимости (раз в 30 лет), при freehold — transfer fee ~2%, плюс счётчики ~15 000 THB. Подробный разбор тарифов по проектам — в статье о sinking fund и CAM fee.

7. Аудитория аренды и сезонность

• Студия: пары, соло-путешественники, короткие поездки, удалёнщики на 1–2 недели.
• 1-спальная: пары «с запасом», небольшие семьи, long-stay, зимовщики.

Если делаете ставку на поток коротких бронирований у пляжа — студия. Если на ровный доход и более длительные заезды — 1-спальная.

Сезонность накладывается на эту картину по-разному. В высокий сезон (примерно ноябрь–апрель) оба формата загружены хорошо: поток туристов перекрывает предложение в востребованных локациях. Разница проявляется в низкий сезон: короткие бронирования редеют, и студия сильнее зависит от тактических скидок, тогда как 1-спальная опирается на длительные заезды — зимовщиков, сменяющихся удалёнщиков, семьи на месяц. Программа управления сглаживает эти колебания на уровне пула, но структуру спроса по форматам стоит понимать до покупки — мы разбирали её в статье о сезонах и загрузке.

8. Краткосрок или long-stay

Выбор формата — это фактически выбор арендной стратегии:

• Краткосрочная аренда (посуточно). Максимальный ADR и доходность, но выше операционная нагрузка: уборки, заезды, отзывы. В кондо-отеле с управлением всё это на стороне УК. Здесь студия раскрывается полностью: высокий оборот бронирований на минимальной площади.
• Долгосрочная аренда (от месяца). Ниже ставка в пересчёте на ночь, зато стабильность и минимум операционки. Здесь 1-спальная выигрывает: long-stay-арендатор почти всегда хочет отдельную спальню, а нередко и рабочую зону.
• Гибрид. Посуточно в высокий сезон, месячные контракты в низкий. Так работают многие владельцы 1-спальных: формат позволяет переключаться между аудиториями.

Развёрнутое сравнение стратегий с цифрами — в статье краткосрочная или долгосрочная аренда →. Если планируете отдавать юнит в пул, выбирать стратегию вручную не придётся — но формат юнита всё равно определит, на каком спросе он зарабатывает.

9. Как выбрать юнит внутри формата

Когда формат выбран, доходность решают детали конкретного юнита:

1. Вид. Юниты с видом на море или бассейн стабильно собирают выше тариф и лучше выглядят в объявлении. Разница в цене покупки часто отбивается ставкой аренды.
2. Этаж. Верхние этажи — тише и с видом; нижние у бассейна берут удобством. Худшая позиция — средние этажи с видом на стену или парковку.
3. Планировка. Для студии критична эффективность метра: ниша для кровати, полноценная кухонная зона, балкон. Для 1-спальной — изоляция спальни и место под рабочий стол.
4. Позиция в корпусе. Угловые юниты и юниты вдали от лифтов и технических зон меньше страдают от шума — это видно по отзывам арендаторов и влияет на повторные бронирования.
5. Стадия покупки. На старте продаж выбор видов и этажей максимален, к сдаче остаются менее удачные позиции. Это отдельный аргумент за ранний вход — подробнее в статье стройка или готовое →.

10. Перепродажа и ликвидность

Ликвидность юнита под аренду проверяется вопросом: «Кому и как я это продам через 3–5 лет?»

• Студия уходит быстрее всего в сегменте до $250 тыс. — самом ёмком по числу покупателей на Пхукете. Покупатель — почти всегда инвестор, поэтому продаёт студию не эмоция, а цифры: реальная загрузка, история выплат пула, состояние юнита.
• 1-спальная продаётся двум аудиториям сразу — инвесторам и «для себя». Экспозиция может быть чуть дольше из-за чека, но воронка шире.
• Для обоих форматов главный мультипликатор ликвидности — работающая программа аренды: юнит с историей дохода покупают как готовый бизнес, а не как «бетон».

Если вы покупали на стадии строительства, продать можно и до сдачи — переуступкой прав по договору, зафиксировав рост цены за время стройки. Механику выхода, налоги продавца и типичные сроки экспозиции мы разобрали в статье как перепродать недвижимость на Пхукете →.

11. Ловушки

• Брать большую площадь «для статуса». Под аренду важнее доходность на м², а не размер.
• Игнорировать мебельный пакет. Для сдачи он фактически обязателен (пример: +$10 875).
• Считать по пиковой ставке. Закладывайте среднегодовую загрузку.
• Не смотреть на вид и этаж. Они влияют и на ставку, и на перепродажу.
• Забывать про расходы владения. CAM fee и sinking fund пропорциональны площади — сравнивайте юниты по полной стоимости, а не только по прайсу.
• Сравнивать проценты из презентаций. «Доходность 12%» без указания, валовая она или чистая и кто несёт расходы, ничего не говорит. Сравнивайте чистые цифры владельца при одинаковой методике.
• Покупать формат под чужую стратегию. Студия в проекте без управления и турпотока не даст «студийной» загрузки; 1-спальная в чисто туристическом месте без long-stay-спроса потеряет своё главное преимущество.

12. Кейс: под стратегию

Разберём двух инвесторов. Первый делает ставку на максимальную доходность на капитал и поток коротких бронирований — берёт студию у пляжа с низким входом. Второй хочет ровный доход и более длительные заезды плюс возможность иногда жить сам — выбирает 1-спальную, принимая чуть более высокий чек и меньшую отдачу на м².

В цифрах на примере Layan Verde: первый инвестор входит в студию 36,2 м² от $235 995 (по рассрочке — со стартом порядка $86 000) и с мебельным пакетом сразу готовит юнит к пулу. Второй платит от $331 796 за 1-спальную 51,9 м², закладывая ~$480 в год дополнительных расходов на CAM fee против студии — и получает формат, который в низкий сезон опирается на длительные заезды, а в отпуск принимает его самого. Оба ориентируются на чистые ~8–10% через пул; разница — в абсолютных суммах, графике использования и профиле будущего покупателя.

Вывод: студия — про доходность на капитал и ликвидность, 1-спальная — про ровный поток и комфорт. Оба формата рабочие — вопрос стратегии аренды.

Подберу студию или 1-спальную под вашу стратегию, с расчётом доходности по конкретному юниту.