Студія чи квартира на Пхукеті: що вигідніше під оренду у 2026

Студія чи 1-спальна квартира — частий вибір інвестора, який купує під оренду. Обидва формати добре працюють біля пляжу, але по-різному: студія дає вищу дохідність на квадратний метр і нижчий вхід, 1-спальна — рівніше завантаження й трохи вищий чек. Розберемо, що вигідніше у 2026 році: порівняємо ціни входу, дохідність, витрати на утримання, аудиторію оренди й перспективи перепродажу — з цифрами за конкретними проєктами, а не «в середньому по ринку».

Зміст

1. Студія: плюси під оренду
2. 1-спальна: плюси
3. Порівняння
4. Ціни 2026: скільки коштує вхід
5. Дохідність на м² і завантаження
6. Повна вартість володіння
7. Аудиторія оренди й сезонність
8. Короткострок чи long-stay
9. Як обрати юніт усередині формату
10. Перепродаж і ліквідність
11. Пастки
12. Кейс: під стратегію

1. Студія: плюси під оренду

• Нижчий поріг входу — студії в Layan Verde від $235 995.
• Вища дохідність на м² — менше «зайвих» метрів, вища віддача на капітал.
• Високе завантаження — пари й соло-мандрівники активно бронюють студії біля пляжу.
• Простіше перепродати — низький чек = широкий попит інвесторів.

Економіка студії будується на простому факті: орендар платить не за квадратні метри, а за ніч у локації. Пара, що приїхала на тиждень до пляжу Лаян, обирає між студією та 1-спальною за ціною і видом — і різниця у 15 метрів площі для неї другорядна. Власник студії при цьому заплатив за ці метри помітно менше, а тариф за ніч отримав співставний. Звідси й перевага студії за віддачею на вкладений долар.

Другий плюс — подільність капіталу. На бюджет однієї великої квартири можна купити дві студії в різних корпусах чи навіть проєктах: це диверсифікує ризик (два записи в пулі оренди замість одного), а за потреби дозволяє продати половину портфеля, не виходячи з інвестиції повністю.

2. 1-спальна: плюси

• Рівніше завантаження — підходить сімʼям і long-stay-орендарям.
• Трохи вищий чек за ніч і середній термін проживання.
• Ширше коло покупців на перепродажі — і інвестори, і «для себе».
• Комфорт — окрема спальня цінується при тривалому проживанні.

1-спальна — формат «подвійного призначення». Вона працює і в подобовій оренді, і в місячній, і як житло для самого власника на час відпустки. Окрема спальня вирішально важлива для зимівників і віддаленців, які живуть у юніті місяць і довше: спати й працювати в одній кімнаті готові не всі. Тому в низький сезон, коли потік коротких бронювань рідшає, 1-спальна легше «добирає» завантаження тривалими заїздами.

Є й аргумент перепродажу: студію майже завжди купує інвестор, який рахує дохідність, а 1-спальну — ще й людина, що обирає «квартиру біля моря для себе». Другий тип покупця менш чутливий до таблиці ROI і частіше ухвалює рішення емоційно — це розширює воронку попиту на виході з інвестиції.

3. Порівняння

Зверніть увагу: за ліквідністю обидва формати в плюсі, але за рахунок різних механік. Студія швидко знаходить покупця-інвестора через низький чек; 1-спальна — завдяки ширшій аудиторії. Програють за ліквідністю зазвичай не студії й не 1-спальні, а великі 2–3-спальні квартири в проєктах без сильного управління — у них і чек вищий, і орендна математика слабша.

4. Ціни 2026: скільки коштує вхід

Конкретика за проєктами району Лаян (ціни каталогу 2026 року):

Що видно з таблиці. По-перше, розрив входу між студією та 1-спальною в одному проєкті — близько $97 000 (приблизно 42% зверху по Layan Verde): це і є ціна «запасної кімнати». По-друге, ціна за метр у студії та 1-спальної всередині проєкту майже однакова — платите ви фактично за площу, тому питання «що вигідніше» вирішується не прайсом, а орендною математикою. По-третє, готова фаза 1 Layan Green Park дає вхід нижчий за офф-план — але це ресейл уже працюючого активу, що ввібрав зростання ціни до здачі (фаза 1 подорожчала приблизно на 100% від старту продажів до здачі у 2024-му — розбір у кейсі фази 1).

Для здачі в оренду до ціни юніта додавайте меблевий пакет: у прикладі Layan Verde це +$10 875 до студії. Повний кошторис купівлі — зі зборами, митами й лічильниками — ми розібрали в статті про витрати покупця.

Вхід можна знизити розстрочкою: у Layan Verde після резервації 200 000 THB діє план 35% + пʼять платежів по 13% кожні 6 місяців — старт по студії виходить близько $86 000. Добірка проєктів з етапною оплатою — в каталозі: розстрочки на Пхукеті →.

5. Дохідність на м² і завантаження

У студії вища дохідність на квадратний метр і на вкладений капітал: ви не платите за зайві метри, а ставка за ніч ділиться на меншу площу. 1-спальна дає більший абсолютний дохід з юніта й рівніше завантаження поза піками за рахунок сімейного попиту. Орієнтир за обома — чиста дохідність власника ~8–10% через пул оренди.

Важливо розуміти, звідки береться ця цифра. По ринку Пхукета загалом чиста дохідність зазвичай перебуває в діапазоні ~4,5–6,5% річних — із сильним розкидом за локацією та якістю управління. Пул-модель у проєктах рівня Layan Verde і Layan Green Park дає більше за рахунок масштабу програми та прозорого розподілу: 60% чистого прибутку пулу — власнику, 40% — управляючій компанії. При цьому дохід у пулі розподіляється за частками, а не за «везінням» конкретного юніта: простій вашої студії в конкретний тиждень не обнуляє ваш дохід.

Практичний наслідок для вибору формату: в пулі різниця між студією та 1-спальною зводиться до абсолютних сум. Обидва юніти заробляють орієнтовно однаковий відсоток, але відсоток від різних баз — $229 тис. і $326 тис. відповідно. Окупність орендним потоком в обох випадках орієнтується на ~12 років; підсумковий ROI додає зростання вартості самого юніта.

🔗 Як рахувати: Програма управління орендою → · Реальна дохідність оренди → · Калькулятор

6. Повна вартість володіння

Формат впливає не лише на ціну входу, а й на щорічні витрати — вони пропорційні площі:

Кожен «зайвий» метр 1-спальної оплачується тричі: при купівлі, в меблевому пакеті й потім щороку в CAM fee. Для стратегії «чиста інвестиція під оренду» це ще один аргумент на користь компактного формату. Для стратегії «здаю, але іноді живу сам» — прийнятна ціна комфорту.

Разові витрати угоди від формату не залежать: реєстрація leasehold — 1,1% від вартості (раз на 30 років), при freehold — transfer fee ~2%, плюс лічильники ~15 000 THB. Детальний розбір тарифів за проєктами — у статті про sinking fund і CAM fee.

7. Аудиторія оренди й сезонність

• Студія: пари, соло-мандрівники, короткі поїздки, віддаленці на 1–2 тижні.
• 1-спальна: пари «із запасом», невеликі сімʼї, long-stay, зимівники.

Якщо робите ставку на потік коротких бронювань біля пляжу — студія. Якщо на рівний дохід і триваліші заїзди — 1-спальна.

Сезонність накладається на цю картину по-різному. У високий сезон (приблизно листопад–квітень) обидва формати завантажені добре: потік туристів перекриває пропозицію у затребуваних локаціях. Різниця проявляється в низький сезон: короткі бронювання рідшають, і студія сильніше залежить від тактичних знижок, тоді як 1-спальна спирається на тривалі заїзди — зимівників, змінюваних віддаленців, сімʼї на місяць. Програма управління згладжує ці коливання на рівні пулу, але структуру попиту за форматами варто розуміти до купівлі — ми розбирали її в статті про сезони й завантаження.

8. Короткострок чи long-stay

Вибір формату — це фактично вибір орендної стратегії:

• Короткострокова оренда (подобово). Максимальний ADR і дохідність, але вища операційна навантаженість: прибирання, заїзди, відгуки. У кондо-готелі з управлінням усе це на боці УК. Тут студія розкривається повністю: високий оборот бронювань на мінімальній площі.
• Довгострокова оренда (від місяця). Нижча ставка в перерахунку на ніч, зате стабільність і мінімум операційки. Тут 1-спальна виграє: long-stay-орендар майже завжди хоче окрему спальню, а нерідко й робочу зону.
• Гібрид. Подобово у високий сезон, місячні контракти в низький. Так працюють багато власників 1-спальних: формат дозволяє перемикатися між аудиторіями.

Розгорнуте порівняння стратегій з цифрами — у статті короткострокова чи довгострокова оренда →. Якщо плануєте віддавати юніт у пул, обирати стратегію вручну не доведеться — але формат юніта все одно визначить, на якому попиті він заробляє.

9. Як обрати юніт усередині формату

Коли формат обрано, дохідність вирішують деталі конкретного юніта:

1. Вид. Юніти з видом на море чи басейн стабільно збирають вищий тариф і краще виглядають в оголошенні. Різниця в ціні купівлі часто відбивається ставкою оренди.
2. Поверх. Верхні поверхи — тихіші й з видом; нижні біля басейну беруть зручністю. Найгірша позиція — середні поверхи з видом на стіну чи парковку.
3. Планування. Для студії критична ефективність метра: ніша для ліжка, повноцінна кухонна зона, балкон. Для 1-спальної — ізоляція спальні й місце під робочий стіл.
4. Позиція в корпусі. Кутові юніти та юніти подалі від ліфтів і технічних зон менше страждають від шуму — це видно з відгуків орендарів і впливає на повторні бронювання.
5. Стадія купівлі. На старті продажів вибір видів і поверхів максимальний, до здачі залишаються менш вдалі позиції. Це окремий аргумент за ранній вхід — детальніше в статті будівництво чи готове →.

10. Перепродаж і ліквідність

Ліквідність юніта під оренду перевіряється питанням: «Кому і як я це продам через 3–5 років?»

• Студія йде найшвидше в сегменті до $250 тис. — наймісткішому за кількістю покупців на Пхукеті. Покупець — майже завжди інвестор, тому продає студію не емоція, а цифри: реальне завантаження, історія виплат пулу, стан юніта.
• 1-спальна продається двом аудиторіям одразу — інвесторам і «для себе». Експозиція може бути трохи довшою через чек, але воронка ширша.
• Для обох форматів головний мультиплікатор ліквідності — працююча програма оренди: юніт з історією доходу купують як готовий бізнес, а не як «бетон».

Якщо ви купували на стадії будівництва, продати можна й до здачі — переуступкою прав за договором, зафіксувавши зростання ціни за час будівництва. Механіку виходу, податки продавця й типові терміни експозиції ми розібрали в статті як перепродати нерухомість на Пхукеті →.

11. Пастки

• Брати велику площу «для статусу». Під оренду важливіша дохідність на м², а не розмір.
• Ігнорувати меблевий пакет. Для здачі він фактично обовʼязковий (приклад: +$10 875).
• Рахувати за піковою ставкою. Закладайте середньорічне завантаження.
• Не дивитися на вид і поверх. Вони впливають і на ставку, і на перепродаж.
• Забувати про витрати володіння. CAM fee і sinking fund пропорційні площі — порівнюйте юніти за повною вартістю, а не лише за прайсом.
• Порівнювати відсотки з презентацій. «Дохідність 12%» без уточнення, валова вона чи чиста і хто несе витрати, нічого не каже. Порівнюйте чисті цифри власника за однаковою методикою.
• Купувати формат під чужу стратегію. Студія в проєкті без управління й турпотоку не дасть «студійного» завантаження; 1-спальна в суто туристичному місці без long-stay-попиту втратить свою головну перевагу.

12. Кейс: під стратегію

Розберемо двох інвесторів. Перший робить ставку на максимальну дохідність на капітал і потік коротких бронювань — бере студію біля пляжу з низьким входом. Другий хоче рівний дохід і триваліші заїзди плюс можливість іноді жити сам — обирає 1-спальну, приймаючи трохи вищий чек і меншу віддачу на м².

У цифрах на прикладі Layan Verde: перший інвестор входить у студію 36,2 м² від $235 995 (за розстрочкою — зі стартом близько $86 000) і з меблевим пакетом одразу готує юніт до пулу. Другий платить від $331 796 за 1-спальну 51,9 м², закладаючи ~$480 на рік додаткових витрат на CAM fee проти студії — і отримує формат, який у низький сезон спирається на тривалі заїзди, а у відпустку приймає його самого. Обидва орієнтуються на чисті ~8–10% через пул; різниця — в абсолютних сумах, графіку використання й профілі майбутнього покупця.

Висновок: студія — про дохідність на капітал і ліквідність, 1-спальна — про рівний потік і комфорт. Обидва формати робочі — питання стратегії оренди.

Підберу студію чи 1-спальну під вашу стратегію, з розрахунком дохідності за конкретним юнітом.