Минулий тиждень повернув ринок до нудної, але корисної арифметики. Святковий китайський сплеск закінчився, повінь у центрі країни пішла на спад, зустрічі МВФ і Світового банку в Бангкоку відпрацювали за планом, а Управління з туризму Таїланду (TAT) назвало ціль на рік — близько 33 млн іноземних гостей. Накопичений турпотік до 10 жовтня — близько 23,94 млн, на 4,04% нижче за минулий рік. Інвестору в нерухомість Пхукета важливо не піддатися заголовкам, а розкласти тиждень на три шари: що підтверджено офіційними даними, що ми порахували самі і що лишається очікуванням.
Формат той самий: цифри тижня, розбір, пастки інтерпретації, міні-кейс і висновок для покупця. Попередній випуск — дайджест тижня 42, де ми розбирали Golden Week, перші дані щодо повені та звіт JLL. Зовнішні дані зібрано в блоці «Джерела» під статтею. Там, де цифру отримано нашим розрахунком з опублікованих даних, ми так і пишемо.
Зміст
- Турпотік до 10 жовтня: 23,94 млн і −4,04%
- Після Golden Week: що показала різниця накопичених цифр
- Ринки за дев’ять місяців: хто зростає, хто падає
- Арифметика цілі 33 млн: що потрібно в четвертому кварталі
- Візи і міцний бат: два чинники, про які говорить TAT
- Повінь на 13 жовтня: дані йдуть донизу, але розходяться
- Зустрічі МВФ і СБ позаду, попереду засідання 28 жовтня
- «Ринок Пхукета поляризується»: як читати пресреліз забудовника
- Пастки тижня
- Міні-кейс і висновок для Лаяна та rental pool
1. Турпотік до 10 жовтня: 23,94 млн і −4,04%
За даними Міністерства туризму і спорту, які 14 жовтня навів Thaiger, з 1 січня по 10 жовтня 2026 року Таїланд прийняв близько 23,94 млн іноземних туристів. Це на 4,04% менше, ніж за той самий період 2025 року. Доходи від іноземних туристів від початку року — близько 1,165 трлн бат, на 2,47% нижче за минулий рік. Звіт стосується 41-го тижня відомства (4–10 жовтня). Внутрішній туризм водночас зростає: 157,8 млн поїздок (+2,38%) і 925,8 млрд бат виторгу (+3,09%).
| Показник | До 3 жовтня (тиж. 42) | До 10 жовтня (тиж. 43) |
|---|---|---|
| Накопичений турпотік | 23 452 895 | близько 23,94 млн |
| Зміна до 2025 року | −3,88% | −4,04% |
| Доходи від початку року | близько 1,142 трлн бат | близько 1,165 трлн бат |
| Зміна доходів до 2025 року | −2,26% | −2,47% |
Перше спостереження: річне відставання продовжило зростати — з −3,88% до −4,04%, а за доходами з −2,26% до −2,47%. Друге: виторг, як і раніше, відстає менше, ніж кількість візитів. Це спостереження, а не висновок: відомство не розкладає різницю, і пояснювати її структурою витрат без даних не можна. Третє: за нашим розрахунком із різниці накопичених значень (23,94 млн мінус 23,45 млн, обидва числа округлені) за тиждень додалося порядку 0,49 млн візитів проти 522 532 тижнем раніше. Точність такого віднімання невисока, тому читайте це як порядок величини.
Що це означає для інвестора. Загальний турпотік країни — тло для ринку оренди Пхукета, але не його пряма метрика: острів отримує свою частку через аеропорт і чартери. Про цю різницю докладно — в матеріалі про статистику туризму Пхукета.
2. Після Golden Week: що показала різниця накопичених цифр
У минулому випуску ми писали, що китайське зростання на +41,98% за тиждень — календарний ефект, а міністр очікує нормалізації. Тепер є дані, щоб це перевірити. У звіті на 10 жовтня вказано накопичені візити за найбільшими ринками; порівнявши їх із цифрами на 3 жовтня, можна оцінити тижневий приріст.
| Ринок | Візитів за тиж. 27 вер.–3 жовт. | Приріст за 4–10 жовт. (наш розрахунок) | Зміна |
|---|---|---|---|
| Китай | 133 946 | близько 78 300 | близько −42% |
| Малайзія | 59 871 | близько 57 700 | близько −4% |
| Індія | 46 942 | близько 43 200 | близько −8% |
| Росія | 22 326 | близько 25 800 | близько +15% |
| Південна Корея | 21 219 | близько 17 900 | близько −16% |
Картина збіглася з очікуванням міністра: китайський потік повернувся до звичайних значень, святковий пік не втримався. Росія — єдиний ринок із п’ятірки зі зростанням тиждень до тижня; втім, це ±3–4 тис. візитів, і робити з цього тренд ми не будемо.
Важливе застереження: накопичені цифри міністерства можуть переглядатися (у минулому випуску ми вже бачили розбіжність в арифметиці наростаючого підсумку). Тому таблиця — оцінка, а не офіційна тижнева статистика. Як сезонність впливає на завантаження в різні місяці, — в матеріалі про сезонність і заповнюваність на Пхукеті.
3. Ринки за дев’ять місяців: хто зростає, хто падає
Для оцінки складу гостей корисніше дивитися не на тижневі сплески, а на накопичену динаміку. За даними TAT за січень–вересень (Nation Thailand, 14 жовтня):
| Ринок | Візитів, січ.–вер. 2026 | До 2025 року |
|---|---|---|
| Китай | 3 935 434 | +15,16% |
| Малайзія | 2 950 327 | −15,19% |
| Індія | 1 727 437 | −2,46% |
| Росія | 1 270 703 | −0,13% |
| Південна Корея | 848 647 | −25,43% |
| Тайвань | 797 056 | +7,86% |
| Японія | 769 970 | −4,2% |
| США | 754 840 | +1,1% |
| Велика Британія | 730 987 | −3,56% |
| Німеччина | 640 674 | −2,47% |
Що тут важливо. Китай зростає на 15,16% і лишається першим ринком, а от Малайзія (−15,19%) і Південна Корея (−25,43%) помітно скорочуються; загальний підсумок −3,8% складається саме з таких різноспрямованих рухів. Росія тримається майже на рівні минулого року (−0,13%) — четвертий ринок країни з 1,27 млн візитів. Щодо Близького Сходу TAT каже, що накопичене зниження звузилося до 6,5%, тоді як раніше прогнозувалося падіння на 25–28% за продовження конфлікту; до кінця року можливе повернення до зростання — це оцінка відомства, не факт.
Для Пхукета ці дані дають лише непрямий орієнтир: розподіл національностей на острові відрізняється від загальнотайського. Але склад ринків — привід пам’ятати, що оренда преміальних юнітів не повинна залежати від одного джерела гостей. Докладніше про те, як змінювалися потоки на острові, — в матеріалі про ринок нерухомості Пхукета у 2026 році.
4. Арифметика цілі 33 млн: що потрібно в четвертому кварталі
Голова TAT Тапані Кьятфайбул, за повідомленням Nation Thailand, повідомляє: відомство націлене на близько 33 млн іноземних гостей у 2026 році або щонайменше на рівень 2025 року (тоді було 32,97 млн); доходи, за словами голови TAT, мають покращитися. За розрахунком видання, для 33 млн у четвертому кварталі потрібно близько 9,8 млн візитів, якщо рахувати від 23,2 млн на 30 вересня.
Ми порахували це ще раз від останньої доступної точки:
| Показник | Значення |
|---|---|
| Накопичений турпотік до 10 жовтня | близько 23,94 млн |
| Ціль TAT | близько 33 млн |
| Лишається набрати | близько 9,06 млн |
| Днів до 31 грудня | 82 |
| Потрібний середній потік | близько 110 тис. на день |
| Середній потік з 1 січня по 10 жовтня (283 дні) | близько 85 тис. на день |
Потрібний темп вищий за середній за рік приблизно на 30%. Саме по собі це не вирок: четвертий квартал — початок високого сезону, і за звичайною логікою потік у ньому вищий за середньорічний. У переліку заходів TAT на кінець року — Королівська барочна процесія, Лой Кратонг, новорічні святкування в Бангкоку, Tomorrowland Thailand у Чонбурі та Electric Daisy Carnival на Пхукеті в грудні. Для нас важлива остання позиція: фестиваль на острові — разовий драйвер попиту на коротку оренду, але не підстава змінювати річні розрахунки дохідності.
Застереження щодо методики: наш розрахунок спирається на округлені цифри і припускає рівномірний потік, чого в реальності немає. Ціль 36,7 млн, згадана у звіті Thaiger, і ціль TAT у 33 млн — різні орієнтири, тому не змішуйте їх. Прогнози лишаються прогнозами.
5. Візи і міцний бат: два чинники, про які говорить TAT
Дві причини поточного відставання назвав сам TAT. Перша — візові правила. За даними Nation Thailand, з 15 вересня 2026 року діє переглянута схема безвізового в’їзду: 60 країн і до 30 днів замість 93 країн і до 60 днів. З перехідним періодом пов’язана частина зниження потоку з Індії (−2,46%). Як змінювалася нормативна база влітку, ми розбирали в матеріалах про 30-денний безвіз і підтвердження нових правил у вересні.
Друга — курс. За словами голови TAT, міцніший бат робить країну дорожчою для гостей із сусідніх регіонів: у туристів є альтернативи, менш залежні від курсу. Водночас у TAT відзначили дуже сильні попередні бронювання з Європи та Америки й очікують, що в четвертому кварталі більше тайців поїде за кордон, бо поїздки подешевшали.
| Чинник | Що заявлено | Як це читати |
|---|---|---|
| Безвіз 60 країн / 30 днів | діє з 15 вересня | ефект на потік поки оцінюється за непрямими даними |
| Міцний бат | робить близькі ринки чутливішими до ціни | для покупця це питання курсу в день переказу |
| Бронювання з Європи та Америки | «дуже сильні» за словами TAT | оцінка відомства, цифр у джерелі немає |
| Вихідний туризм тайців | очікується зростання в Q4 | зменшує внутрішній попит, але це не ринок оренди преміум-юнітів |
Для покупця в доларах, євро чи гривнях курс бата — це пряма математика угоди, а не новина для читання. Як влаштовані конвертація і переказ, — в матеріалі про курс долара до бата при купівлі. Ми не наводимо тут котирування на 19 жовтня: перевірюваного значення в первинного джерела на цю дату ми не знайшли, а повторювати застарілу цифру як поточну не хочемо.
6. Повінь на 13 жовтня: дані йдуть донизу, але розходяться
На 13 жовтня, за повідомленням Bernama (через The Star), паводок зберігався у 20 провінціях і Бангкоку; постраждало понад 2,45 млн осіб, 906 083 домогосподарства, 99 районів, 804 підрайони і 6 037 сіл. Рівень води в багатьох районах почав знижуватися. Найбільш постраждала провінція сходу — Прачінбурі (59 727 домогосподарств). У нашому минулому випуску за зведенням DDPM на 11 жовтня було 3,14 млн осіб і 1 126 853 домогосподарства, тобто в порівнянні динаміка позитивна.
| Дата зведення | Провінції + Бангкок | Постраждало осіб | Домогосподарств |
|---|---|---|---|
| 11 жовтня | 21 + Бангкок | 3,14 млн | 1,13 млн |
| 13 жовтня | 20 + Бангкок | понад 2,45 млн | 906 083 |
Але є застереження: у різних публікаціях ми зустріли різні цифри загиблих (23–24 по Прачінбурі в різних повідомленнях, в одному зі зведених звітів — 53 по всій зоні лиха), і звести їх в один ряд без першоджерела DDPM ми не можемо. Тому цифри щодо загиблих ми не включаємо до таблиці; це питання методики підрахунку і дати звіту.
Для Пхукета лишається попередній висновок: острів не фігурує в знайдених нами зведеннях як осередок. TAT повідомило, що суттєвого впливу на туризм немає, а затримки рейсів і скупчення багажу усунено. Лишається логістика пересадок через Бангкок. Для тих, хто купує на етапі будівництва, правило інше: будь-яка регіональна новина — привід перевірити в договорі порядок повідомлення про перенесення строків. Як перевіряти забудовника — в матеріалі про due diligence.
7. Зустрічі МВФ і СБ позаду, попереду засідання 28 жовтня
Щорічні зустрічі МВФ і Світового банку пройшли в Бангкоку 12–18 жовтня в Конгрес-центрі королеви Сіріт — уперше за понад 35 років у Таїланді. Як випливає з опису майданчика на сайті Банку Таїланду, прем’єр-міністр відкривав пленарне засідання 16 жовтня разом із керівництвом МВФ і Групи Світового банку. Тайська сторона заздалегідь заявляла теми: цифрова трансформація, фінансування адаптації до клімату. Рішення щодо ринку нерухомості на таких майданчиках не ухвалюються, і підсумкових документів, що стосуються інвестиційних режимів для іноземців, ми не знайшли. Якщо вони з’являться, ми напишемо окремо, а не вигадуватимемо «ефект на ціни».
Найближча точка ризику та інформації — засідання комітету з монетарної політики Банку Таїланду 28 жовтня 2026 року. Ключова ставка — 1,00% (рішення, про яке ми писали у випуску тижня 41). Нових сигналів від комітету ми за тиждень не знайшли; з макроданих остання відома нам точка — інфляція в серпні 2,53%. Будь-які прогнози щодо рішення 28 жовтня — прогнози.
| Що відстежувати | Дата | Чому важливо покупцю |
|---|---|---|
| Засідання комітету Банку Таїланду | 28 жовтня 2026 | сигнал щодо ставки і курсу бата |
| Накопичений турпотік, наступний звіт міністерства | щотижня | перевірка темпу до цілі 33 млн |
| Завершення паводка в центрі країни | протягом жовтня | строки відновлення і графік будов |
| Грудневі фестивалі, зокрема на Пхукеті | грудень | разовий попит на коротку оренду |
Для тих, хто розглядає фінансування, умови для іноземців розібрано в матеріалі про іпотеку для іноземців.
8. «Ринок Пхукета поляризується»: як читати пресреліз забудовника
5 жовтня The Manila Times передрукувала пресреліз Banyan Group Residences від 28 вересня: ринок житла Пхукета, за версією компанії, «розколюється на дві частини» — попит на диференційоване люксове житло зростає, тоді як сегменти з нижчою ціною та інвестиційною логікою стикаються з насиченням і в низці районів із надлишком пропозиції. Компанія також заявляє про зростання своїх продажів люксових резиденцій на 900% рік до року. У самому тексті немає незалежних джерел: цифри взято з внутрішніх результатів компанії, а твердження про «найдорожчу угоду» на Пхукеті ціни не містить і не перевірене.
Чому ми все одно пишемо про це. Теза про поляризацію не нова: її побічно підтверджує звіт JLL, переказаний у минулому випуску (ризик «нової пропозиції» і необхідність добирати об’єкт під покупця). Але джерело тут — зацікавлена сторона. Наш підхід — не приймати і не відкидати, а перевіряти.
| Теза | Джерело | Перевірюваність |
|---|---|---|
| Люксовий попит зростає | пресреліз забудовника | низька: внутрішні результати |
| Нижній сегмент насичений | пресреліз забудовника | низька: загальних даних у тексті немає |
| Ризик нової пропозиції | звіт JLL (переказ Nation Thailand) | середня: якісна теза |
| Зростання +900% | Banyan Group Residences | не підтверджено незалежно |
Практичний висновок. Якщо ринок справді розшаровується, вибір проєкту важливіший, ніж вибір «Пхукета взагалі». Порівняйте два райони — Лаян і Банг Тао — і подумайте, чим відрізняються готовий об’єкт і будівництво: про це в матеріалі про off-plan і готове житло. Загальна картина з оцінки ринку — в статті про вартість ринку Пхукета.
9. Пастки тижня
- «Відставання зростає — ринок падає». Мінус 4,04% — це потік іноземців по країні, а не ціни і не завантаження конкретних юнітів на Пхукеті.
- «Китай повернувся до норми — отже, попит упав». Ні: святковий стрибок закінчився, а накопичене зростання Китаю за дев’ять місяців — +15,16%.
- «Ціль 33 млн — факт». Це ціль TAT, а не прогноз відомства щодо виконання. Потрібні ~110 тис. на день — наш розрахунок.
- «Цифри тижня — це офіційна тижнева статистика». Наші тижневі прирости отримано відніманням накопичених значень, які можуть переглядатися.
- «Повінь — це Пхукет». У знайдених зведеннях острів не згаданий; вплив через логістику пересадок.
- «Зустрічі МВФ змінять ціни на нерухомість». Такого зв’язку в джерелах немає.
- «+900% — зростання ринку». Це результат однієї компанії за її ж даними.
- «Дохідність юніта = статистика тижня». Дохідність через rental pool залежить від річного завантаження і умов договору.
10. Міні-кейс і висновок для Лаяна та rental pool
Умовний приклад, збірний образ; цифри ілюстративні, крім прайсових. Інвестор із Києва прочитав заголовок «турпотік −4%» і пише агентові: «Зараз усе падає, може, почекати рік?» Він дивиться на студію у фазі 2 Layan Green Park і на варіанти в Layan Verde.
Агент розклав питання на чотири кроки. Крок перший — що саме падає. Це загальний потік іноземців по Таїланду, а не ціни на Лаяні; доходи від туристів знижуються менше, ніж кількість візитів. Крок другий — ціни. Він звірив прайс у каталозі: студія фази 2 коштує 7 424 784 THB ($224 043), студія в Layan Verde — 7 833 125 THB ($235 995), ресейл студії в працюючій фазі 1 Layan Green Park — від $142 602. Здача Layan Verde — грудень 2028. Агент пояснив, що за тиждень новин прайс проєктів не змінювався і що «почекати» без причин — це ставка на подію, якої немає в джерелах. Крок третій — дохідність. Орієнтир проєктів — близько 8–10% чистими річних через rental pool (60% чистого прибутку власнику, 40% керуючій компанії) і окупність близько 12 років; увесь прайс фази 1 Layan Green Park — ресейли. Це цільовий показник, а не гарантія, і він перераховується на даних завантаження, а не на заголовках. Крок четвертий — документи і курс. Запросити проєкт договору, графік платежів і порядок повідомлення про строки та звірити курс на день переказу.
Підсумок: інвестор не змінив рішення через новину, а змінив порядок дій — договір, курс, розрахунок на свій бюджет, і лише потім рішення. Урок: статистика країни — привід поставити запитання, а не відповідь. Ще про помилки покупців — у статті про типові помилки інвесторів.
Підсумок тижня. Турпотік до 10 жовтня — близько 23,94 млн (−4,04%), доходи близько 1,165 трлн бат (−2,47%). Китайський сплеск зійшов, ціль 33 млн потребує в середньому близько 110 тис. гостей на день у решту 82 дні — це розрахунок, а не прогноз. Повінь відступає (2,45 млн постраждалих на 13 жовтня проти 3,14 млн на 11-те), Пхукет у зведеннях не фігурує. Зустрічі МВФ і СБ відбулися. Що відстежувати: засідання Банку Таїланду 28 жовтня, нові тижневі звіти міністерства і завершення паводка.
Надішлю актуальний прайс, свіжі цифри завантаження орендного пулу і розрахунок дохідності під ваш бюджет — залиште заявку або подивіться умови на сторінці Layan Real Estate. Комісія — ринкова, умови обговорюємо на зустрічі.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи інвестиційною консультацією. Цифри наведено за даними джерел на дату публікації; розрахунки, позначені як наші, — оцінки на основі округлених даних; прогнози лишаються прогнозами. Звіряйте актуальні правила та показники на момент угоди.
