Таиланд или Вьетнам: Пхукет против Дананга для инвестора в недвижимость

Дананг — третий по значимости город Вьетнама после Ханоя и Хошимина, курортная витрина страны на берегу Восточного (Южно-Китайского) моря с пляжем Ми Кхе, который CNN когда-то называл одним из самых красивых пляжей планеты. В последние годы город стал регулярной альтернативой Пхукету в разговорах инвесторов: обещания низкого порога входа, быстрорастущей экономики Вьетнама и туристического бума звучат убедительно. Разница проявляется, как только доходишь до деталей: во Вьетнаме иностранец в принципе не может владеть землёй ни в какой форме, юниты оформляются на 50-летний лизхолд с неавтоматическим продлением, отраслевого стандарта арендной доходности вроде тайского rental pool нет, а донг слабеет к доллару четвёртый год подряд. Сравниваем оба рынка по одной методике — от цены входа до валютного риска, — чтобы решение опиралось на структуру правил 2026 года, а не на фотографии набережной Дананга или Патонга.

Содержание

1. Два рынка: разный ритм и разный риск
2. Цена входа и типичный продукт
3. Форма владения для иностранца
4. Доходность и модели управления арендой
5. Налоги и сборы
6. Виза и резидентство
7. Валютный, макро- и политический риск
8. Инфраструктура, логистика и качество жизни
9. Ловушки
10. Кейс: выбор между Дананг и Пхукетом

1. Два рынка: разный ритм и разный риск

Пхукет и Дананг — оба курортных города с растущим турпотоком и иностранным спросом на недвижимость, но выросли они из принципиально разных правовых систем и разных экономических циклов.

• Дананг (Вьетнам). Город с населением около 1,2 млн человек в центральной части страны, между Ханоем и Хошимином, с международным аэропортом и репутацией «самого удобного для жизни» города Вьетнама по местным рейтингам. Рынок недвижимости здесь пережил жёсткий цикл: бум кондотелей 2016–2018 годов, стагнацию с 2019 года из-за юридической неопределённости со статусом кондотелей и земли, а с принятием Закона о жилье № 27/2023/QH15 и Закона о земле 2024 года — постепенное прояснение правил, которое ещё продолжается в 2026 году.
• Пхукет (Таиланд). Остров, где недвижимость — устоявшаяся часть туристической индустрии, а базовые правила владения не менялись десятилетиями. Единый национальный регистратор титулов — Земельный департамент — работает по одной и той же схеме: freehold в квоте 49% для кондо, leasehold для виллы на земле.

Разница в зрелости регуляторной среды здесь ключевая: тайская система владения недвижимостью для иностранцев сложилась и стабильна, вьетнамская — всё ещё донастраивается через подзаконные акты и постановления, часть из которых по состоянию на 2026 год существует в виде проектов, а не финальных документов. Если интересно, как Пхукет выглядит на фоне других международных рынков, — в разборах Таиланд vs Дубай, Таиланд vs Бали, Таиланд vs Турция, Таиланд vs Португалия и Таиланд vs Грузия та же методика применена к другим парам.

2. Цена входа и типичный продукт

Дананг на бумаге выглядит дешевле Пхукета за квадратный метр в массовом сегменте, но разброс цен внутри самого города огромный, а продукт часто менее прозрачный по стадии готовности и юридическому статусу.

Дананг продаёт широкий разброс цены за метр — от $900 на окраине до $6 000+ в центре, что делает сравнение «средней цены» почти бессмысленным без указания конкретного района. Пхукет продаёт более узкий диапазон готового курортного продукта: юнит в комплексе с собственной инфраструктурой, где стройку и приёмку контролирует один застройщик, а доход — управляющая компания по прозрачной формуле.

Отдельная особенность Дананга — рынок кондотелей, переживший бум 2016–2018 годов и последующую стагнацию: юридический статус кондотеля (жилое или коммерческое назначение, право на «розовую книгу» — свидетельство о праве пользования) годами оставался спорным, и часть проектов той волны так и не получила чётких документов на юниты. По данным CBRE, в 2025–2026 годах рынок кондотелей Дананга «осторожно» восстанавливается на фоне более чёткой правовой базы, но большая часть предложения по-прежнему приходит со вторичного рынка, а не от новых проектов застройщиков. На Пхукете подобной истории массовой юридической неопределённости по кондотелям не было — статус freehold/leasehold фиксирован Земельным департаментом с самого начала сделки. Методика расчёта доходности своего варианта — в статье как считать ROI на Пхукете, общая динамика цен острова — в обзоре ценовых трендов 2026.

3. Форма владения для иностранца

Это раздел с самым большим структурным разрывом во всём сравнении — и он не в пользу Дананга.

Вьетнам. Иностранец не может владеть землёй ни в какой форме: вся земля в стране находится в государственной и коллективной собственности, ей лишь предоставляется право пользования. По Закону о жилье № 27/2023/QH15 (вступил в силу 1 августа 2024 года) иностранное физлицо может купить квартиру только в проекте, официально одобренном для продажи иностранцам, и только в пределах квоты 30% юнитов на здание (для комплекса из нескольких корпусов на общем стилобате — 30% в каждом корпусе), либо не более 250 отдельно стоящих домов на административную единицу, сопоставимую с районом. Оформляется это как лизхолд на 50 лет с правом на одно продление ещё на 50 лет — то есть до 100 лет владения суммарно, но продление не автоматическое: заявку нужно подавать заранее, решение принимает местная администрация, и без этого шага (или продажи актива до истечения срока) юнит возвращается государству. Отдельный дом или вилла на земле иностранцу в принципе недоступны — только апартаменты в одобренных проектах.

Таиланд. Иностранец может владеть кондоминиумом на правах freehold в рамках квоты — до 49% площади здания может принадлежать иностранным собственникам напрямую, оформление идёт через Земельный департамент по всей стране, без ограничения по сроку. Для виллы на земле доступен leasehold — регистрируемый договор аренды земли на 30 лет с практикой продления. Подробности — в статье leasehold или freehold в Таиланде; о том, почему схемы владения виллой через тайскую компанию — не замена нормальному leasehold и создают юридический риск, — в материале владение виллой через тайскую компанию.

Итог раздела: тайский freehold для кондо — это бессрочная собственность без риска истечения срока, вьетнамский лизхолд — актив с встроенным дедлайном и процедурой продления, зависящей от решения местных чиновников. Это не второстепенная деталь, а разница в самой природе актива: один — недвижимость в привычном смысле, второй — долгосрочное право пользования с датой окончания.

4. Доходность и модели управления арендой

Здесь разница ощутима на практике, и она напрямую связана с юридической зрелостью раздела 3.

Таиланд. Основной инструмент на флагманских проектах — rental pool: однотипные юниты объединяются в пул, управляющая компания сдаёт их и распределяет чистую прибыль по формуле, обычно 60% владельцу / 40% УК. У Layan Verde и Layan Green Park это даёт ориентир ~8–10% годовых чистыми — целевой показатель, подтверждённый работающей эксплуатацией сданной фазы 1 Layan Green Park с 2024 года. Подробнее о механике — в обзоре арендных программ Пхукета.

Вьетнам. Отраслевого стандарта вроде тайской формулы 60/40 с публичной фиксированной цифрой на рынке нет. По оценке Savills и CBRE, апартаменты в Дананге дают ориентир доходности около 6–8% годовых при самостоятельной сдаче или через локальную управляющую компанию без единой отраслевой формулы распределения. Отдельно — сегмент кондотелей: часть проектов волны 2016–2018 годов предлагала «гарантированную доходность» от застройщика, схема, аналогичная описанной в разборе Таиланд vs Грузия для Батуми, — обязательство обеспечено не законом, а финансовой устойчивостью конкретного застройщика. Когда рынок кондотелей встал в 2019 году, часть таких гарантий перестала выплачиваться, что и стало одной из причин многолетней стагнации сегмента.

Практический вывод: на Пхукете доходность — как правило, формула в договоре с управляющей компанией застройщика с проверяемой историей выплат за несколько сезонов. В Дананге привлекательный процент в презентации застройщика стоит проверять так же требовательно, как и любую другую «гарантию» на развивающемся рынке, — и держать в уме, что рынок кондотелей города уже проходил через кризис доверия именно из-за подобных обещаний.

5. Налоги и сборы

Вьетнам. Доход физлица от сдачи жилья в аренду не облагается налогом вовсе, если годовая сумма меньше 100 млн донгов (примерно $3 800–4 000 по курсу 2026 года). Выше порога действует плоская ставка 5% НДС + 5% подоходного налога = 10% от валового дохода без вычета расходов — правило одинаково для резидентов и нерезидентов. С 1 января 2026 года дополнительный сбор за лицензию на предпринимательскую деятельность (ранее — фиксированная сумма в зависимости от диапазона дохода) отменён, схема упростилась до этих двух ставок. При продаже недвижимости физлицом действует отдельный налог 2% от суммы сделки (большей из цены договора или государственной оценочной стоимости) — не от прибыли, а от полной суммы продажи, независимо от срока владения и даже при продаже в убыток. Отдельного ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме по состоянию на 2026 год не существует, хотя проект общенационального налога на недвижимость обсуждается властями не первый год.

Таиланд. Трансферный сбор в Земельном департаменте при сделке (делится с продавцом по договорённости), налог на доход от аренды — обычно удерживается у источника для нерезидента, налог на прирост капитала и специальный бизнес-налог при продаже раньше пяти лет владения. У готовых проектов — ежемесячный CAM fee (у Layan Verde — 85 THB/м² в месяц, у Layan Green Park — 75 THB/м² в месяц) и разовый sinking fund (850 и 650 THB/м² соответственно). Подробности — в материалах налоги на недвижимость в Таиланде и sinking fund и CAM.

Вьетнамская схема на бумаге выглядит проще при небольшом доходе — порог в 100 млн донгов освобождает от налога значительную часть частных арендодателей. Но 2%-й налог с полной суммы продажи, а не с прибыли, — это риск, который проявляется именно на невыгодной сделке: продавец платит фиксированный процент даже при продаже в убыток, тогда как тайская система привязана к факту прироста стоимости.

6. Виза и резидентство

Вьетнам. С августа 2023 года электронная виза (e-visa) доступна гражданам всех стран и территорий: срок пребывания — до 90 дней, доступны однократный ($25) и многократный ($50) въезд, оформление занимает 3–5 рабочих дней через официальный портал evisa.xuatnhapcanh.gov.vn, въезд возможен через один из 83 пунктов пропуска. Продлить e-visa изнутри страны нельзя — по истечении срока необходимо физически покинуть Вьетнам. Отдельного визового маршрута «резидентство через покупку недвижимости» во Вьетнаме не существует: сама покупка квартиры не даёт права на долгосрочное проживание, а долгосрочные визы для инвесторов и пенсионеров устроены иначе и менее стандартизированы, чем во многих странах Юго-Восточной Азии.

Таиланд. Сама покупка кондо или виллы никогда не давала визы — используется отдельная линейка инструментов: LTR — виза для состоятельных резидентов, пенсионеров и удалённых профессионалов с налоговыми льготами на зарубежный доход (детали — в обзоре визы LTR); DTV — виза для «цифровых кочевников» на 5 лет (подробнее — в обзоре Destination Thailand Visa); классическая пенсионная виза Non-O/O-A. Тайское гражданство через инвестиции законодательно не предусмотрено.

Практический вывод: у обеих стран нет визы «через покупку недвижимости», но набор долгосрочных виз для резидентов и инвесторов в Таиланде заметно более зрелый и предсказуемый — LTR и DTV работают по чётко описанным критериям уже несколько лет, тогда как во Вьетнаме подобные продукты для иностранцев пока менее формализованы, а базовым инструментом остаётся 90-дневная электронная виза без права продления внутри страны.

7. Валютный, макро- и политический риск

Вьетнам. Донг (VND) — валюта в режиме управляемого плавающего курса, который Государственный банк Вьетнама (SBV) регулярно корректирует интервенциями. По факту это означает не разовый шок, а постоянную, ползучую девальвацию: 2025 год стал четвёртым годом подряд ослабления донга к доллару, курс терял около 3,4–4% с начала года и в августе 2025 обновил исторический минимум — около 26 436 донгов за доллар. Прогнозы на 2026 год (в частности, от UOB) закладывают дальнейшее плавное ослабление курса с возможной коррекцией в первом квартале. Для владельца актива, номинированного в донгах, это встроенный и предсказуемо повторяющийся риск, а не разовое событие. Экономика Вьетнама при этом растёт исторически быстрыми темпами, что отчасти компенсирует валютный риск ростом стоимости самого актива в местной валюте — но не в долларовом эквиваленте автоматически.

Таиланд. Тайский бат исторически стабилен к доллару, а флагманские проекты Пхукета номинируют цену и доходность в долларах, снимая часть валютного риска с инвестора уже на уровне договора. Базовые правила владения, аренды и налогообложения на острове не менялись годами; единственная актуальная зона внимания властей 2025–2026 годов — номинальные тайские компании, которые используют для обхода земельного законодательства (подробнее — в статье владение виллой через тайскую компанию).

Практический вывод: инвестор, выбирающий Дананг, должен закладывать в модель не разовую девальвацию, а системный многолетний тренд ослабления донга — и оценивать доходность актива именно в долларах на длинном горизонте, а не в номинальных донгах.

8. Инфраструктура, логистика и качество жизни

• Аэропорты и рейсы. У Пхукета международный аэропорт (HKT) с прямыми рейсами в Европу, Азию и на Ближний Восток, в 15–25 минутах от западного побережья, включая район Лаян и Банг Тао. У Дананга тоже есть собственный международный аэропорт с растущим числом прямых направлений в Восточной Азии, но выбор дальнемагистральных рейсов в Европу и на Ближний Восток заметно уже, чем у Пхукета — многие маршруты идут через Ханой или Хошимин.
• Курортный сезон. Пхукет живёт круглогодичным турпотоком с чётким делением на высокий и низкий сезон по осадкам. Дананг расположен в зоне, подверженной тропическим тайфунам в сезон с сентября по ноябрь, что периодически создаёт логистические сбои для туристического потока и стройки.
• Пляж и море. Пляж Ми Кхе в Дананге — один из самых известных пляжей Вьетнама, песчаный и протяжённый. Пляжи Пхукета — Андаманское море с бирюзовой водой в сухой сезон, более разнообразные по характеру (от многолюдного Патонга до тихого Лаяна).
• Медицина и школы. На Пхукете — сеть частных клиник международного уровня (Bangkok Hospital Phuket) и международные школы в 20–25 минутах от большинства курортных районов. В Дананге международная инфраструктура для семей с детьми развивается, но по плотности и известности брендов пока уступает Пхукету и тем более Бангкоку.
• Стоимость повседневной жизни. Вьетнам в целом дешевле Таиланда по базовым повседневным расходам, но эта разница постепенно сокращается по мере роста экономики страны и локальной инфляции.

9. Ловушки

• Забыть, что земля не продаётся вообще. Во Вьетнаме иностранец не получает права на землю ни в какой форме — это не «более короткий leasehold», а принципиально другой тип актива, чем даже вилла на leasehold-земле в Таиланде.
• Не проверить, входит ли проект в список одобренных для иностранцев. Квота 30% и право на покупку действуют только в специально одобренных проектах — не в любом новострое; статус нужно подтверждать документально до резервации.
• Отложить продление лизхолда «на потом». Продление ещё на 50 лет не автоматическое и требует заявки заранее; пропущенный срок означает потерю актива в пользу государства.
• Верить в «гарантированную доходность» кондотеля без проверки истории застройщика. Именно такие обещания массово переставали выполняться после 2019 года — трек-рекорд конкретной управляющей компании важнее презентации.
• Считать 2%-й налог при продаже «маленьким», потому что это не налог на прибыль. Это налог с полной суммы сделки — при продаже в убыток или в ноль он всё равно платится.
• Планировать доходность в донгах и не пересчитывать в доллары. Постоянное ослабление донга съедает часть номинальной доходности при пересчёте в твёрдую валюту — считать нужно именно в долларах на длинном горизонте.
• Недооценивать сезон тайфунов при планировании стройки и заездов. Сентябрь–ноябрь в Дананге — период повышенного риска штормов, который стоит учитывать и в графике строительства, и в календаре собственного отдыха.

10. Кейс: выбор между Дананг и Пхукетом

Инвестор с бюджетом около $200 тыс. в 2023 году рассматривал кондотель на набережной Дананга: привлекала цена около $1 500 за метр и обещанная застройщиком «гарантированная доходность» 8–10% годовых. К 2026 году, вернувшись к расчёту, он увидел другую картину: часть подобных программ гарантированной доходности по рынку прекратила выплаты ещё в 2019 году, статус «розовой книги» на юнит его конкретного проекта так и не был оформлен из-за неполной юридической базы того времени, а донг за это время потерял около 10–12% к доллару накопленным итогом — номинальная доходность в местной валюте оказалась заметно скромнее в долларовом пересчёте.

Студия в Layan Green Park у пляжа Лаян, наоборот, сразу входила в работающий rental pool с формулой 60/40 и ориентиром ~8–10% чистыми в долларах, freehold оформлялся в рамках квоты без риска истечения срока, а условия сделки и правила владения не менялись с даты покупки. Инвестор выбрал Пхукет — не потому что Дананг стал плохим городом для отдыха, а потому что искал актив без встроенного дедлайна и с проверяемой формулой дохода в твёрдой валюте, а не самую низкую цену за метр сегодня.

Вывод. Вьетнам и Таиланд — предложения для разных профилей риска. Дананг даёт вход по низкой цене за метр в growing-экономику с одним из самых быстрых темпов роста в регионе, но взамен — актив без права на землю, лизхолд с неавтоматическим продлением, рынок без единого стандарта доходности и валюту с многолетним трендом на ослабление. Пхукет — выбор для тех, кому важны предсказуемая долларовая доходность, freehold без даты истечения и стабильность правил, не менявшихся годами. Если сравнение интересно шире — в разборах Таиланд vs Дубай, Таиланд vs Бали, Таиланд vs Турция, Таиланд vs Португалия и Таиланд vs Грузия та же методика применена к другим парам рынков.

Помогу сравнить конкретные объекты на Пхукете под ваш бюджет и цель, с расчётом доходности в калькуляторе ROI — или обсудим стратегию через Layan Real Estate. Проекты нашей группы — Layan Verde и Layan Green Park.