Дананг — третє за значущістю місто В’єтнаму після Ханоя і Хошиміна, курортна вітрина країни на березі Східного (Південнокитайського) моря з пляжем Мі Кхе, який CNN колись назвав одним із найкрасивіших пляжів планети. Останніми роками місто стало регулярною альтернативою Пхукету в розмовах інвесторів: обіцянки низького порогу входу, швидкозростаючої економіки В’єтнаму і туристичного буму звучать переконливо. Різниця виявляється, щойно доходиш до деталей: у В’єтнамі іноземець у принципі не може володіти землею в жодній формі, юніти оформляються на 50-річний лізхолд з неавтоматичним продовженням, галузевого стандарту орендної дохідності на кшталт тайського rental pool немає, а донг слабшає до долара четвертий рік поспіль. Порівнюємо обидва ринки за однією методикою — від ціни входу до валютного ризику, — щоб рішення спиралося на структуру правил 2026 року, а не на фотографії набережної Дананга чи Патонга.
Зміст
1. Два ринки: різний ритм і різний ризик
Пхукет і Дананг — обидва курортні міста з зростаючим турпотоком та іноземним попитом на нерухомість, але виросли вони з принципово різних правових систем і різних економічних циклів.
- Дананг (В’єтнам). Місто з населенням близько 1,2 млн осіб у центральній частині країни, між Ханоєм і Хошиміном, з міжнародним аеропортом і репутацією «найзручнішого для життя» міста В’єтнаму за місцевими рейтингами. Ринок нерухомості тут пережив жорсткий цикл: бум кондотелів 2016–2018 років, стагнацію з 2019 року через юридичну невизначеність зі статусом кондотелів і землі, а з ухваленням Закону про житло № 27/2023/QH15 і Закону про землю 2024 року — поступове прояснення правил, яке ще триває у 2026 році.
- Пхукет (Таїланд). Острів, де нерухомість — усталена частина туристичної індустрії, а базові правила володіння не змінювалися десятиліттями. Єдиний національний реєстратор титулів — Земельний департамент — працює за тією самою схемою: freehold у квоті 49% для кондо, leasehold для вілли на землі.
Різниця в зрілості регуляторного середовища тут ключова: тайська система володіння нерухомістю для іноземців усталена й стабільна, в’єтнамська — все ще донастроюється через підзаконні акти і постанови, частина з яких станом на 2026 рік існує у вигляді проєктів, а не фінальних документів. Якщо цікаво, як Пхукет виглядає на тлі інших міжнародних ринків, — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Балі, Таїланд vs Туреччина, Таїланд vs Португалія і Таїланд vs Грузія та сама методика застосована до інших пар.
2. Ціна входу і типовий продукт
Дананг на папері виглядає дешевшим за Пхукет за квадратний метр у масовому сегменті, але розкид цін усередині самого міста величезний, а продукт часто менш прозорий за стадією готовності і юридичним статусом.
| Параметр | Дананг (В’єтнам) | Пхукет (Таїланд) |
|---|---|---|
| Типовий формат | Апартаменти в кондо-вежі або кондотель, часто без єдиної моделі оренди | Кондо-готель / резиденція в rental pool |
| Ціна, м² (масовий сегмент) | ~$1 400–2 200 в середньому по місту | Студія від $235 995 (розстрочка на будівництво) |
| Топ-локації | Набережна Мі Кхе — $2 800–4 000/м²; центральний район Хай Тяу — від $6 000/м² | Готовий ресейл-юніт Layan Green Park — $142 602, одразу в рентал-пул |
| Бюджетний сегмент | Околиці (Льєн Тьєу, Кам Ле) — $900–1 200/м² | — |
| Розкид цін по місту | Понад 5 разів між околицею і центром | Помірний, прив’язаний до лінії пляжу і забудовника |
| Динаміка | Середньоринкова первинна ціна ~83 млн донгів/м² на I квартал 2026 року | Зростання в міру будівництва конкретного проєкту (студії Layan Verde подорожчали з $224 776 до $235 995) |
Дананг продає широкий розкид ціни за метр — від $900 на околиці до $6 000+ у центрі, що робить порівняння «середньої ціни» майже безглуздим без вказання конкретного району. Пхукет продає вужчий діапазон готового курортного продукту: юніт у комплексі з власною інфраструктурою, де будівництво і приймання контролює один забудовник, а дохід — керуюча компанія за прозорою формулою.
Окрема особливість Дананга — ринок кондотелів, що пережив бум 2016–2018 років і подальшу стагнацію: юридичний статус кондотелю (житлове чи комерційне призначення, право на «рожеву книгу» — свідоцтво про право користування) роками залишався спірним, і частина проєктів тієї хвилі так і не отримала чітких документів на юніти. За даними CBRE, у 2025–2026 роках ринок кондотелів Дананга «обережно» відновлюється на тлі чіткішої правової бази, але більша частина пропозиції досі надходить із вторинного ринку, а не від нових проєктів забудовників. На Пхукеті подібної історії масової юридичної невизначеності щодо кондотелів не було — статус freehold/leasehold зафіксований Земельним департаментом з самого початку угоди. Методика розрахунку дохідності свого варіанту — у статті як рахувати ROI на Пхукеті, загальна динаміка цін острова — в огляді цінових трендів 2026.
3. Форма власності для іноземця
Це розділ з найбільшим структурним розривом у всьому порівнянні — і він не на користь Дананга.
В’єтнам. Іноземець не може володіти землею в жодній формі: уся земля в країні перебуває в державній і колективній власності, їй лише надається право користування. За Законом про житло № 27/2023/QH15 (набув чинності 1 серпня 2024 року) іноземна фізособа може купити квартиру лише в проєкті, офіційно схваленому для продажу іноземцям, і лише в межах квоти 30% юнітів на будинок (для комплексу з кількох корпусів на спільному стилобаті — 30% у кожному корпусі), або не більш ніж 250 окремих будинків на адміністративну одиницю, зіставну з районом. Оформляється це як лізхолд на 50 років з правом на одне продовження ще на 50 років — тобто до 100 років володіння сумарно, але продовження не автоматичне: заявку потрібно подавати заздалегідь, рішення ухвалює місцева адміністрація, і без цього кроку (або продажу активу до завершення терміну) юніт повертається державі. Окремий будинок чи вілла на землі іноземцю в принципі недоступні — лише апартаменти в схвалених проєктах.
Таїланд. Іноземець може володіти кондомініумом на правах freehold у рамках квоти — до 49% площі будівлі може належати іноземним власникам напряму, оформлення йде через Земельний департамент по всій країні, без обмеження за терміном. Для вілли на землі доступний leasehold — реєстрований договір оренди землі на 30 років з практикою продовження. Деталі — у статті leasehold чи freehold у Таїланді; про те, чому схеми володіння віллою через тайську компанію — не заміна нормальному leasehold і створюють юридичний ризик, — у матеріалі володіння віллою через тайську компанію.
| Критерій | В’єтнам | Таїланд |
|---|---|---|
| Право на землю для іноземця | Відсутнє в принципі | Не потрібне для кондо, leasehold для вілли |
| Право на квартиру | Лізхолд 50 років + 1 продовження до 50 років (не автоматично) | Freehold — безстрокова власність у квоті 49% |
| Квота на будинок | 30% юнітів на будинок/блок | 49% площі будівлі |
| Будинок на землі для іноземця | Недоступний | Leasehold землі на 30 років з продовженням |
| Перелік схвалених проєктів | Обов’язковий — не будь-який новобуд | Не потрібен, регулювання на рівні квоти по всій країні |
| Реєстратор | Місцева адміністрація провінції/міста | Земельний департамент (єдиний національний реєстр) |
Підсумок розділу: тайський freehold для кондо — це безстрокова власність без ризику завершення терміну, в’єтнамський лізхолд — актив із вбудованим дедлайном і процедурою продовження, що залежить від рішення місцевих чиновників. Це не другорядна деталь, а різниця в самій природі активу: один — нерухомість у звичному сенсі, другий — довгострокове право користування з датою завершення.
4. Дохідність і моделі управління орендою
Тут різниця відчутна на практиці, і вона напряму пов’язана з юридичною зрілістю розділу 3.
Таїланд. Основний інструмент на флагманських проєктах — rental pool: однотипні юніти об’єднуються в пул, керуюча компанія здає їх і розподіляє чистий прибуток за формулою, зазвичай 60% власнику / 40% КК. У Layan Verde і Layan Green Park це дає орієнтир ~8–10% річних чистими — цільовий показник, підтверджений робочою експлуатацією зданої фази 1 Layan Green Park з 2024 року. Детальніше про механіку — в огляді орендних програм Пхукета.
В’єтнам. Галузевого стандарту на кшталт тайської формули 60/40 з публічною фіксованою цифрою на ринку немає. За оцінкою Savills і CBRE, апартаменти в Дананзі дають орієнтир дохідності близько 6–8% річних при самостійній здачі або через локальну керуючу компанію без єдиної галузевої формули розподілу. Окремо — сегмент кондотелів: частина проєктів хвилі 2016–2018 років пропонувала «гарантовану дохідність» від забудовника, схема, аналогічна описаній у розборі Таїланд vs Грузія для Батумі, — зобов’язання забезпечене не законом, а фінансовою стійкістю конкретного забудовника. Коли ринок кондотелів став у 2019 році, частина таких гарантій перестала виплачуватися, що й стало однією з причин багаторічної стагнації сегмента.
| Параметр | Таїланд (флагманський пул) | В’єтнам (типовий юніт Дананга) |
|---|---|---|
| Модель управління | Rental pool КК забудовника | Самостійна здача або локальна КК без єдиної формули |
| Формула розподілу | 60% власнику / 40% КК, зафіксовано в договорі | Індивідуальні умови, часто без деталей розрахунку |
| Заявлена дохідність | Цільовий орієнтир ~8–10% чистими | ~6–8% річних за оцінкою Savills/CBRE (апартаменти) |
| Гарантована дохідність у частини кондотелів | Нетипова практика на флагманах | Траплялася у 2016–2018, частина програм припинила виплати у 2019 |
| Юридичний захист зобов’язання | Договір з історією виплат працюючого пулу | Дорівнює фінансовій стійкості конкретного забудовника |
Практичний висновок: на Пхукеті дохідність — зазвичай формула в договорі з керуючою компанією забудовника з перевіреною історією виплат за кілька сезонів. У Дананзі привабливий відсоток у презентації забудовника варто перевіряти так само вимогливо, як і будь-яку іншу «гарантію» на ринку, що розвивається, — і пам’ятати, що ринок кондотелів міста вже проходив через кризу довіри саме через подібні обіцянки.
5. Податки і збори
В’єтнам. Дохід фізособи від здачі житла в оренду не оподатковується взагалі, якщо річна сума менша за 100 млн донгів (приблизно $3 800–4 000 за курсом 2026 року). Вище порогу діє пласка ставка 5% ПДВ + 5% прибуткового податку = 10% від валового доходу без вирахування витрат — правило однакове для резидентів і нерезидентів. З 1 січня 2026 року додатковий збір за ліцензію на підприємницьку діяльність (раніше — фіксована сума залежно від діапазону доходу) скасовано, схема спростилася до цих двох ставок. При продажу нерухомості фізособою діє окремий податок 2% від суми угоди (більшої з ціни договору або державної оціночної вартості) — не з прибутку, а з повної суми продажу, незалежно від терміну володіння і навіть при продажу в збиток. Окремого щорічного податку на володіння житлом у В’єтнамі станом на 2026 рік не існує, хоча проєкт загальнонаціонального податку на нерухомість обговорюється владою не перший рік.
Таїланд. Трансферний збір у Земельному департаменті при угоді (ділиться з продавцем за домовленістю), податок на дохід від оренди — зазвичай утримується у джерела для нерезидента, податок на приріст капіталу та спеціальний бізнес-податок при продажу раніше п’яти років володіння. У готових проєктах — щомісячний CAM fee (у Layan Verde — 85 THB/м² на місяць, у Layan Green Park — 75 THB/м² на місяць) та разовий sinking fund (850 і 650 THB/м² відповідно). Деталі — у матеріалах податки на нерухомість у Таїланді і sinking fund та CAM.
| Стаття витрат | В’єтнам | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Податок на дохід від оренди | 0% до 100 млн донгів/рік; вище — 10% від валового доходу (5% ПДВ + 5% ПДФО) | Утримання у джерела для нерезидента |
| Податок при продажу | 2% від суми угоди, незалежно від прибутку і терміну володіння | Податок на приріст капіталу + спецбізнес-податок при продажу до 5 років володіння |
| Щорічний податок на об’єкт | Не існує станом на 2026 рік (проєкт обговорюється) | Немає окремого податку на володіння (крім CAM/sinking fund) |
| Спільні зони / фонд ремонту | Не стандартизовано — залежить від конкретного комплексу | CAM fee + sinking fund, відомі заздалегідь з прайсу |
| Збір за ліцензію на оренду | Скасовано з 01.01.2026 | Не застосовується в цій моделі |
В’єтнамська схема на папері виглядає простішою при невеликому доході — поріг у 100 млн донгів звільняє від податку значну частину приватних орендодавців. Але 2%-й податок з повної суми продажу, а не з прибутку, — це ризик, що виявляється саме на невигідній угоді: продавець платить фіксований відсоток навіть при продажу в збиток, тоді як тайська система прив’язана до факту приросту вартості.
6. Віза і резидентство
В’єтнам. З серпня 2023 року електронна віза (e-visa) доступна громадянам усіх країн і територій: термін перебування — до 90 днів, доступні одноразовий ($25) і багаторазовий ($50) в’їзд, оформлення займає 3–5 робочих днів через офіційний портал evisa.xuatnhapcanh.gov.vn, в’їзд можливий через один із 83 пунктів пропуску. Продовжити e-visa зсередини країни не можна — після завершення терміну потрібно фізично залишити В’єтнам. Окремого візового маршруту «резидентство через купівлю нерухомості» у В’єтнамі не існує: сама купівля квартири не дає права на довгострокове проживання, а довгострокові візи для інвесторів і пенсіонерів влаштовані інакше і менш стандартизовані, ніж у багатьох країнах Південно-Східної Азії.
Таїланд. Сама купівля кондо чи вілли ніколи не давала візи — використовується окрема лінійка інструментів: LTR — віза для заможних резидентів, пенсіонерів і віддалених професіоналів з податковими пільгами на закордонний дохід (деталі — в огляді візи LTR); DTV — віза для «цифрових кочівників» на 5 років (детальніше — в огляді Destination Thailand Visa); класична пенсійна віза Non-O/O-A. Тайське громадянство через інвестиції законодавчо не передбачене.
| Параметр | В’єтнам | Таїланд |
|---|---|---|
| Безвізовий/електронний в’їзд | E-visa до 90 днів, одноразовий або багаторазовий, для всіх країн | Залежить від громадянства, зазвичай коротше без візи |
| Продовження зсередини країни | Неможливе для e-visa | Можливе для низки віз (LTR, Non-O) |
| ВНП через купівлю житла | Не передбачено | Не існує такого маршруту напряму |
| Спеціалізовані візи для резидентів/інвесторів | Менш стандартизовані, ніж у Таїланді | LTR, DTV, Non-O/O-A — окрема зріла лінійка продуктів |
| Громадянство через інвестиції | Не передбачено | Не передбачено |
Практичний висновок: в обох країн немає візи «через купівлю нерухомості», але набір довгострокових віз для резидентів та інвесторів у Таїланді помітно зріліший і передбачуваніший — LTR і DTV працюють за чітко описаними критеріями вже кілька років, тоді як у В’єтнамі подібні продукти для іноземців поки менш формалізовані, а базовим інструментом залишається 90-денна електронна віза без права продовження всередині країни.
7. Валютний, макро- і політичний ризик
В’єтнам. Донг (VND) — валюта в режимі керованого плаваючого курсу, який Державний банк В’єтнаму (SBV) регулярно коригує інтервенціями. Фактично це означає не разовий шок, а постійну, повзучу девальвацію: 2025 рік став четвертим роком поспіль ослаблення донга до долара, курс втрачав близько 3,4–4% з початку року і в серпні 2025 оновив історичний мінімум — близько 26 436 донгів за долар. Прогнози на 2026 рік (зокрема, від UOB) закладають подальше плавне ослаблення курсу з можливою корекцією в першому кварталі. Для власника активу, номінованого в донгах, це вбудований і передбачувано повторюваний ризик, а не разова подія. Економіка В’єтнаму при цьому зростає історично швидкими темпами, що частково компенсує валютний ризик зростанням вартості самого активу в місцевій валюті — але не в доларовому еквіваленті автоматично.
Таїланд. Тайський бат історично стабільний до долара, а флагманські проєкти Пхукета номінують ціну і дохідність у доларах, знімаючи частину валютного ризику з інвестора вже на рівні договору. Базові правила володіння, оренди і оподаткування на острові не змінювалися роками; єдина актуальна зона уваги влади 2025–2026 років — номінальні тайські компанії, які використовують для обходу земельного законодавства (детальніше — у статті володіння віллою через тайську компанію).
| Ризик-фактор | В’єтнам | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Валютна стабільність | Донг слабшає до долара 4-й рік поспіль, рекордний мінімум у 2025 | Бат відносно стабільний до долара; ціни флагманів у USD |
| Природа ризику | Керована, але постійна повзуча девальвація | Курсові коливання помітно менші і без вираженого тренду |
| Регуляторна зрілість | Донастроюється: Закон про житло 2023 і Закон про землю 2024 ще впроваджуються | Базові правила не змінювалися роками |
| Основний структурний ризик | Незавершеність правозастосовної практики нових законів | Номінальні тайські компанії в обхід земельного законодавства |
Практичний висновок: інвестор, що обирає Дананг, має закладати в модель не разову девальвацію, а системний багаторічний тренд ослаблення донга — і оцінювати дохідність активу саме в доларах на довгому горизонті, а не в номінальних донгах.
8. Інфраструктура, логістика і якість життя
- Аеропорти і рейси. У Пхукета міжнародний аеропорт (HKT) з прямими рейсами до Європи, Азії та на Близький Схід, за 15–25 хвилин від західного узбережжя, включно з районом Лаян і Банг Тао. У Дананга теж є власний міжнародний аеропорт із зростаючою кількістю прямих напрямків у Східній Азії, але вибір далекомагістральних рейсів у Європу і на Близький Схід помітно вужчий, ніж у Пхукета — багато маршрутів ідуть через Ханой чи Хошимін.
- Курортний сезон. Пхукет живе цілорічним турпотоком з чітким поділом на високий і низький сезон за опадами. Дананг розташований у зоні, схильній до тропічних тайфунів у сезон з вересня по листопад, що періодично створює логістичні збої для туристичного потоку і будівництва.
- Пляж і море. Пляж Мі Кхе в Дананзі — один із найвідоміших пляжів В’єтнаму, піщаний і протяжний. Пляжі Пхукета — Андаманське море з бірюзовою водою в сухий сезон, більш різноманітні за характером (від багатолюдного Патонга до тихого Лаяна).
- Медицина і школи. На Пхукеті — мережа приватних клінік міжнародного рівня (Bangkok Hospital Phuket) і міжнародні школи за 20–25 хвилин від більшості курортних районів. У Дананзі міжнародна інфраструктура для сімей з дітьми розвивається, але за щільністю і відомістю брендів поки поступається Пхукету і тим паче Бангкоку.
- Вартість повсякденного життя. В’єтнам загалом дешевший за Таїланд за базовими повсякденними витратами, але ця різниця поступово скорочується в міру зростання економіки країни і локальної інфляції.
9. Пастки
- Забути, що земля не продається взагалі. У В’єтнамі іноземець не отримує права на землю в жодній формі — це не «коротший leasehold», а принципово інший тип активу, ніж навіть вілла на leasehold-землі в Таїланді.
- Не перевірити, чи входить проєкт до переліку схвалених для іноземців. Квота 30% і право на купівлю діють лише у спеціально схвалених проєктах — не в будь-якому новобуді; статус потрібно підтверджувати документально до резервації.
- Відкласти продовження лізхолду «на потім». Продовження ще на 50 років не автоматичне і вимагає заявки заздалегідь; пропущений термін означає втрату активу на користь держави.
- Вірити в «гарантовану дохідність» кондотелю без перевірки історії забудовника. Саме такі обіцянки масово переставали виконуватися після 2019 року — трек-рекорд конкретної керуючої компанії важливіший за презентацію.
- Вважати 2%-й податок при продажу «маленьким», бо це не податок на прибуток. Це податок з повної суми угоди — при продажу в збиток чи в нуль він все одно сплачується.
- Планувати дохідність у донгах і не перераховувати в долари. Постійне ослаблення донга з’їдає частину номінальної дохідності при перерахунку в тверду валюту — рахувати потрібно саме в доларах на довгому горизонті.
- Недооцінювати сезон тайфунів при плануванні будівництва і заїздів. Вересень–листопад у Дананзі — період підвищеного ризику штормів, який варто враховувати і в графіку будівництва, і в календарі власного відпочинку.
10. Кейс: вибір між Дананг і Пхукетом
Інвестор із бюджетом близько $200 тис. у 2023 році розглядав кондотель на набережній Дананга: приваблювала ціна близько $1 500 за метр і обіцяна забудовником «гарантована дохідність» 8–10% річних. До 2026 року, повернувшись до розрахунку, він побачив іншу картину: частина подібних програм гарантованої дохідності по ринку припинила виплати ще у 2019 році, статус «рожевої книги» на юніт його конкретного проєкту так і не був оформлений через неповну юридичну базу того часу, а донг за цей час втратив близько 10–12% до долара накопичувальним підсумком — номінальна дохідність у місцевій валюті виявилася помітно скромнішою в доларовому перерахунку.
Студія в Layan Green Park біля пляжу Лаян, навпаки, одразу входила в працюючий rental pool з формулою 60/40 і орієнтиром ~8–10% чистими в доларах, freehold оформлявся в рамках квоти без ризику завершення терміну, а умови угоди і правила володіння не змінювалися з дати покупки. Інвестор обрав Пхукет — не тому що Дананг став поганим містом для відпочинку, а тому що шукав актив без вбудованого дедлайну і з перевіреною формулою доходу в твердій валюті, а не найнижчу ціну за метр сьогодні.
Висновок. В’єтнам і Таїланд — пропозиції для різних профілів ризику. Дананг дає вхід за низькою ціною за метр у growing-економіку з одним із найшвидших темпів зростання в регіоні, але натомість — актив без права на землю, лізхолд із неавтоматичним продовженням, ринок без єдиного стандарту дохідності і валюту з багаторічним трендом на ослаблення. Пхукет — вибір для тих, кому важливі передбачувана доларова дохідність, freehold без дати завершення і стабільність правил, що не змінювалися роками. Якщо порівняння цікаве ширше — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Балі, Таїланд vs Туреччина, Таїланд vs Португалія і Таїланд vs Грузія та сама методика застосована до інших пар ринків.
Допоможу порівняти конкретні об’єкти на Пхукеті під ваш бюджет і мету, з розрахунком дохідності в калькуляторі ROI — або обговоримо стратегію через Layan Real Estate. Проєкти нашої групи — Layan Verde і Layan Green Park.
Підбір під вашу стратегію
Надсилаючи форму, ви погоджуєтесь з політикою конфіденційності.
