Батумі останніми роками регулярно спливає в розмовах про «другу нерухомість біля моря» поруч із Пхукетом — обидва міста продають інвестору набережну, курортний потік і апартаменти в нових вежах. На цьому схожість майже закінчується. Грузія дає іноземцю те, чого немає в Таїланді в принципі — повну власність без квоти на будь-яку квартиру і безвізовий рік перебування, — але натомість несе те, чого на Пхукеті давно немає: незакріплену формулу дохідності, різко подорожчалий у 2025–2026 роках вхід і повністю заморожений з кінця 2024 року процес євроінтеграції на тлі вуличних протестів. Порівнюємо обидва ринки за однією методикою — від ціни входу до політичного ризику, — щоб рішення спиралося на структуру ринку 2026 року, а не на курортні фотографії набережної Батумі чи Патонга.
Зміст
- Два ринки: різний ритм і різний ризик
- Ціна входу і типовий продукт
- Форма власності для іноземця
- Дохідність і моделі управління орендою
- Податки і збори
- Віза і резидентство через нерухомість
- Валютний, макро- і політичний ризик
- Інфраструктура, логістика та якість життя
- Пастки
- Кейс: вибір між Батумі та Пхукетом
1. Два ринки: різний ритм і різний ризик
Пхукет і Батумі — курортні міста зі схожою роллю нерухомості в місцевій економіці (турпотік, іноземний капітал, набережна як вітрина), але виросли вони з абсолютно різних правових і політичних контекстів.
- Батумі (Грузія). Столиця автономної республіки Аджарія на чорноморському узбережжі, населення міста — близько 170 тисяч осіб. Ринок нерухомості тут історично живився іноземним попитом завдяки одному з найліберальніших у світі режимів власності — без квоти, без умови громадянства, майже без бюрократії. Реєстратор прав — Національне агентство публічного реєстру (napr.gov.ge), а з кінця 2024 року на тлі призупинення євроінтеграції країни в Тбілісі й Батумі проходять регулярні протести, які самі по собі не змінюють закон про власність, але формують фон, з яким інвестору доводиться рахуватися.
- Пхукет (Таїланд). Острів, де нерухомість — частина індустрії туризму, а попит формується турпотоком і авіасполученням. Єдиний національний реєстратор титулів — Земельний департамент — не змінювався десятиліттями, а базові правила володіння (freehold у квоті 49% для кондо, leasehold для вілли) залишаються одними з найстабільніших у Південно-Східній Азії.
Важливо не плутати «ліберальне право власності» з «низьким ризиком» — це різні осі порівняння, і Грузія — гарний приклад того, як перше може співіснувати з другим не найкращим чином. Якщо цікаво, як Пхукет виглядає на тлі інших міжнародних ринків, — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Балі, Таїланд vs Туреччина і Таїланд vs Португалія та сама методика застосована до інших пар.
2. Ціна входу і типовий продукт
Формально Батумі виглядає помітно дешевшим за Пхукет за квадратний метр — але за цією цифрою стоїть інший продукт та інша швидкість зростання.
| Параметр | Батумі (Грузія) | Пхукет (Таїланд) |
|---|---|---|
| Типовий формат | Апартаменти в кондо-вежі на набережній, часто без єдиної моделі оренди | Кондо-готель / резиденція в rental pool |
| Середня ціна, м² | ~$1 395 в середньому по місту (сер. 2026, +16,5% за рік); у новобудовах — ~$1 455 (+22,6% за рік) | Студія від $235 995 (розстрочка на будівництво) |
| Топ-локації | Новий бульвар — ~$1 787/м²; Руставелі та Старе місто — $1 800–3 500/м² | Готовий ресейл-юніт Layan Green Park — $142 602, одразу в рентал-пул |
| Динаміка останніх років | Двозначне зростання рік до року на тлі ажіотажного будівництва веж | Зростання за етапами будівництва конкретного проєкту (студії Layan Verde подорожчали з $224 776 до $235 995) |
| Частка іноземних покупців | До 47% угод у Батумі в квітні 2026 року; основні покупці — Ізраїль, Казахстан, країни ЄС | Основний попит — покупці з СНД, Європи та Близького Сходу |
Батумі продає вхід за низькою ціною за метр у місто з бумом висотного будівництва: за останні роки набережна забудувалася десятками веж, частина з яких — під готельним брендом, частина — звичайні житлові комплекси без єдиної управлінської структури. Пхукет продає готовий курортний продукт: юніт у комплексі з власною інфраструктурою, де будівництво і приймання контролює забудовник, а дохід — керуюча компанія за прозорою формулою.
Двозначне річне зростання ціни в Батумі (+16,5–22,6% залежно від сегмента) — сигнал не лише попиту, а й того, що ринок розігрітий: схожа динаміка у 2026 році спостерігалася в Португалії (+17,8% рік до року, розбір — у статті Таїланд vs Португалія) і в обох випадках супроводжувалася зростанням вартості життя для місцевих мешканців. На Пхукеті зростання ціни студій Layan Verde і Layan Green Park прив’язане до конкретних етапів будівництва конкретного проєкту, а не до загальноміської динаміки — це різні за природою процеси, і порівнювати їх напряму у відсотках не зовсім коректно.
3. Форма власності для іноземця
Тут у Грузії найширші права в цьому порівнянні з усіх міжнародних пар, які ми розбирали, — ширші навіть за Португалію.
Грузія. Іноземець будь-якої національності може володіти житловою і комерційною нерухомістю на правах повної власності без квоти, без вимоги резидентства і без обов’язкової місцевої компанії. Угода реєструється через Національне агентство публічного реєстру — один з найшвидших і найпрозоріших реєстрів у регіоні. Єдине системне обмеження — сільськогосподарська земля: з конституційної реформи 2017 року володіти нею напряму може лише громадянин Грузії, держава або об’єднання громадян; для іноземного інвестора залишається довгострокова оренда (до 49 років) або вузькі винятки за окремим рішенням уряду для стратегічних проєктів. Для апартаментів у кондо-вежах Батумі, що стоять на землі несільськогосподарського призначення, це обмеження не застосовується взагалі.
Таїланд. Іноземець може володіти кондомініумом на правах freehold у рамках квоти — до 49% площі будівлі може належати іноземним власникам напряму, оформлення йде через Земельний департамент по всій країні. Для вілли на землі доступний leasehold — реєстрований договір оренди землі на 30 років з можливістю продовження. Деталі — у статті leasehold чи freehold у Таїланді.
| Критерій | Грузія | Таїланд |
|---|---|---|
| Право для іноземця на житло | Повна власність без квоти | Freehold у квоті 49% (кондо) або leasehold (вілла) |
| Чи потрібна місцева компанія | Ні | Ні для freehold-кондо |
| Обмеження за типом активу | Сільськогосподарська земля — лише для громадян Грузії | Земля під віллу — не у власність іноземця напряму |
| Реєстратор | Національне агентство публічного реєстру | Земельний департамент |
| Типовий термін реєстрації угоди | Один з найшвидших у регіоні | Стандартна процедура, дата визначається договором |
Підсумок розділу: за широтою права власності Грузія випереджає і Таїланд, і Португалію — жодної квоти на житло, жодного leasehold для апартаментів. Але саме ця простота входу разом з відсутністю єдиного галузевого стандарту управління орендою (розділ 4) — причина, чому ринок Батумі роками наповнюється різнорідними за якістю проєктами: від юнітів відомих готельних брендів до безіменних веж без зрозумілої моделі доходу.
4. Дохідність і моделі управління орендою
Це розділ, де різниця між ринками найбільш відчутна на практиці — і не на користь простоти входу з розділу 3.
Таїланд. Основний інструмент на флагманських проєктах — rental pool: однотипні юніти об’єднуються в пул, керуюча компанія здає їх і розподіляє чистий прибуток за формулою, зазвичай 60% власнику / 40% КК. У Layan Verde і Layan Green Park це дає орієнтир ~8–10% річних чистими — цільовий показник, підтверджений робочою експлуатацією зданої фази 1 Layan Green Park з 2024 року. Методика розрахунку своєї дохідності — у статті як рахувати ROI на Пхукеті.
Батумі. Галузевого стандарту на кшталт тайського rental pool з фіксованою публічною формулою на ринку немає. Натомість останніми роками поширилася маркетингова програма «гарантованої дохідності»: забудовник обіцяє фіксований відсоток на рік або зворотний викуп юніта через певний термін. За оцінкою галузевих оглядачів, заявлені в рекламі терміни окупності 4–5 років реалістичні лише за спекулятивної стратегії або у виняткових випадках, а чиста дохідність після управлінських комісій, комуналки та періодичного ремонту нерідко на 30–40% нижча за заявлену валову цифру. Ключова вразливість схеми — гарантія забезпечена не законом і не галузевим регулятором, а виключно фінансовою стійкістю конкретного забудовника: якщо у компанії падає грошовий потік, «гарантований» платіж — перше, чим вона жертвує.
| Параметр | Таїланд (флагманський пул) | Батумі (типовий юніт) |
|---|---|---|
| Модель управління | Rental pool КК забудовника | «Гарантована дохідність» від забудовника або самостійна здача |
| Формула розподілу | 60% власнику / 40% КК, зафіксовано в договорі | Індивідуальні умови кожного забудовника, часто без деталей розрахунку |
| Юридичний захист гарантії | Договір з історією виплат працюючого пулу | Дорівнює фінансовій стійкості конкретної компанії, не закону |
| Заявлена дохідність | Цільовий орієнтир ~8–10% чистими | Рекламні обіцянки payback 4–5 років — зазвичай нереалістичні |
| Реальна чиста дохідність | Підтверджена експлуатацією фази 1 LGP з 2024 року | Часто на 30–40% нижча за заявлену валову цифру |
Практичний висновок: на Пхукеті дохідність — це, як правило, формула в договорі з керуючою компанією забудовника з перевіреною історією виплат. У Батумі привабливий відсоток на банері — це насамперед маркетинг конкретного продавця, і перед покупкою варто вимагати не рекламний слайд, а історичні звіти по вже працюючих об’єктах того самого оператора.
5. Податки і збори
Грузія. Дохід від здачі житлової нерухомості в оренду фізособі оподатковується за ставкою 5% від суми доходу без вирахувань — за умови, що орендодавець зареєстрований у реєстрі Податкової служби (rs.ge). Якщо реєстрації немає, а орендар — юрособа, вона зобов’язана утримати податок за ставкою 20%. Окремого щорічного податку на володіння квартирою для більшості власників не існує: з 1 жовтня 2026 року поріг сімейного річного доходу, з якого взагалі виникає податок на майно, піднято до 100 000 GEL (раніше — 40 000 GEL), а ставка для тих, хто вище порогу, — від 0,05–0,2% до 0,8–1% від ринкової вартості залежно від рівня доходу. При продажу — приріст капіталу повністю звільнений від податку, якщо об’єкт у власності понад 2 роки (здача в оренду в цей період права на пільгу не скасовує); при володінні менше 2 років — 5% від приросту для житлової нерухомості.
Таїланд. Трансферний збір у Земельному департаменті при угоді (ділиться з продавцем за домовленістю), податок на дохід від оренди — зазвичай утримується у джерела для нерезидента, податок на приріст капіталу та спеціальний бізнес-податок при продажу раніше п’яти років володіння. У готових проєктах — щомісячний CAM fee (у Layan Verde — 85 THB/м² на місяць, у Layan Green Park — 75 THB/м² на місяць) та разовий sinking fund (850 і 650 THB/м² відповідно). Деталі — у матеріалах податки на нерухомість у Таїланді і sinking fund та CAM.
| Стаття витрат | Грузія | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Податок на дохід від оренди | 5% при реєстрації в реєстрі орендодавців | Утримання у джерела для нерезидента |
| Щорічний податок на об’єкт | Немає для більшості (поріг — сімейний дохід від 100 000 GEL з 01.10.2026) | Немає окремого податку на володіння (крім CAM/sinking fund) |
| Податок на приріст капіталу | 0% при володінні від 2 років; 5% — якщо менше | Є при продажу, включно зі спецбізнес-податком до 5 років володіння |
| Загальні зони / фонд ремонту | Не стандартизовано — залежить від конкретної вежі | CAM fee + sinking fund, відомі заздалегідь із прайсу |
| VAT / реєстрація як платника | Обов’язкова при доході від оренди понад 100 000 GEL за 12 міс. | Не застосовується до приватного власника-нерезидента в цій моделі |
Грузинська податкова система на папері м’якша за тайську — особливо звільнення від податку на приріст капіталу після двох років володіння. Але у неї менше передбачуваності на рівні конкретного об’єкта: витрати на обслуговування спільних зон у різних вежах Батумі не стандартизовані і не завжди прозорі заздалегідь, тоді як у Layan Verde і Layan Green Park CAM fee і sinking fund зафіксовані в прайсі забудовника ще до угоди.
6. Віза і резидентство через нерухомість
Це єдиний розділ, де розрив на користь Грузії максимальний — і саме він найчастіше приводить інвесторів у Батумі.
Грузія. Громадяни близько 95 країн, включно з ЄС, США, Великою Британією, Росією, Україною, Білоруссю і Казахстаном, можуть перебувати в країні до 365 днів на рік без візи — один з найдовших безвізових режимів у світі; з січня 2026 року на кордоні додатково вимагають медичну страховку з покриттям від $30 000. Окремо від візового режиму — вид на проживання через купівлю нерухомості: з 1 березня 2026 року поріг піднято зі $100 000 до $150 000 (за оцінкою акредитованого оцінювача, рахується за сумою всіх об’єктів у власності); дозволи, зареєстровані до цієї дати, зберігають старий поріг при продовженні. Є і другий маршрут — інвестиційний вид на проживання з коротшим шляхом до постійного місця проживання, що вимагає вкладень від $300 000 у нерухомість або бізнес. Жоден з цих шляхів не дає громадянства напряму — натуралізація залишається окремим тривалим процесом.
Таїланд. Сама купівля кондо чи вілли ніколи не давала візи — використовується окрема лінійка інструментів: LTR — віза для заможних резидентів, пенсіонерів і віддалених професіоналів з податковими пільгами на закордонний дохід (деталі — в огляді візи LTR); DTV — віза для «цифрових кочівників» на 5 років (докладніше — в огляді Destination Thailand Visa); класична пенсійна віза Non-O/O-A. Тайське громадянство через інвестиції законодавчо не передбачене в принципі.
| Параметр | Грузія | Таїланд |
|---|---|---|
| Безвізовий період | До 365 днів на рік для ~95 країн | Звичайний безвізовий транзит/туризм — тижні, не рік |
| ВНП за купівлю житла | Так, від $150 000 з 01.03.2026 (раніше $100 000) | Не існує такого маршруту |
| Інвестиційний ВНП з прискореним шляхом до ПМП | Від $300 000 у нерухомість або бізнес | LTR/DTV — за логікою доходу і статусу, не суми в нерухомості |
| Громадянство через інвестиції | Не передбачено | Не передбачено |
Практичний висновок: якщо завдання — жити в країні подовгу без візової метушні і мати резервний ВНП «про всяк випадок», Грузія пропонує найнижчий поріг входу серед усіх ринків, які ми порівнювали. Якщо завдання — дохідність і стабільність правил, а не міграційний статус, розрив швидко скорочується на користь Пхукета (розділи 4 і 7).
7. Валютний, макро- і політичний ризик
Це розділ, де різниця між ринками максимальна — і вона не на користь Батумі.
Грузія. Ларі (GEL) — валюта з історією різких девальвацій: під час війни 2008 року і в розпал пандемії COVID-19 у 2020 році курс втрачав помітну частину вартості до долара, хоча у 2025–2026 роках Національний банк Грузії утримував курс у відносно вузькому коридорі. Куди вагоміший за курсовий ризик — політичний: у липні 2024 року Євросоюз призупинив процес євроінтеграції Грузії через прийнятий парламентом закон про «іноземних агентів», а 30 листопада 2024 року прем’єр-міністр країни оголосив, що переговори про вступ до ЄС відкладаються вже з власної ініціативи уряду — до 2028 року. Рішення викликало хвилю протестів у Тбілісі й Батумі, яка триває з перервами і у 2025–2026 роках. Для ринку нерухомості це означає не разовий шок, а тривалий період невизначеності: частина іноземного попиту на грузинську нерухомість останніх років була ставкою саме на європейську траєкторію країни, і заморожування цієї траєкторії змінює саму логіку інвестиції.
Таїланд. Тайський бат історично стабільний до долара, а флагманські проєкти Пхукета номінують ціну і дохідність у доларах, знімаючи частину валютного ризику з інвестора вже на рівні договору. Базові правила володіння, оренди й оподаткування на острові не змінювалися роками; єдина актуальна зона уваги влади 2025–2026 років — номінальні тайські компанії, які використовують для обходу земельного законодавства (докладніше — у статті володіння віллою через тайську компанію). Політичної турбулентності, зіставної з грузинською за масштабом, на Пхукеті в цей період не було.
| Ризик-фактор | Грузія | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Валютна стабільність | Ларі — історія різких девальвацій (2008, 2020), відносна стабільність у 2025–2026 | Бат відносно стабільний до долара; ціни флагманів у USD |
| Політичний / регуляторний ризик | Високий — євроінтеграція призупинена до 2028 року, протести з листопада 2024 року | Низький — базові правила не змінювалися роками |
| Основний структурний ризик | Невизначеність зовнішньополітичного курсу країни | Номінальні тайські компанії в обхід земельного законодавства |
| Вплив на курортний попит | Частина попиту була прив’язана до «європейської історії» країни | Попит формується турпотоком, а не міграційною політикою |
Практичний висновок: інвестор, який обирає Батумі, має закладати в модель не лише курс ларі, а й імовірність того, що політичний контекст країни найближчими роками залишиться нестабільним — це не гіпотетичний сценарій, а оголошена державою власна пауза до 2028 року.
8. Інфраструктура, логістика та якість життя
- Аеропорти і рейси. У Пхукета міжнародний аеропорт (HKT) з прямими рейсами до Європи, Азії та на Близький Схід, за 15–25 хвилин від західного узбережжя, включно з районом Лаян і Банг Тао. У Батумі є власний міжнародний аеропорт (BUS), але більшість міжконтинентальних рейсів іде через Тбілісі — це ще близько 350–370 км і приблизно 5–6 годин дорогою або короткий внутрішній переліт.
- Курортний сезон. Пхукет живе цілорічним турпотоком з чітким поділом на високий і низький сезон за опадами, але з працюючою інфраструктурою весь рік. Батумі — чорноморський курорт з яскраво вираженим піком у червні–вересні і помітно тихішим міжсезонням: частина кафе, барів і сервісів на набережній закривається на зиму.
- Пляж і море. На Пхукеті — піщані пляжі Андаманського моря з бірюзовою водою в сухий сезон. У Батумі — галькові пляжі Чорного моря, вода прохолодніша і з менш вираженим бірюзовим відтінком; курорт більше про міську набережну і нічне життя, ніж про класичний пляжний відпочинок.
- Медицина і школи. На Пхукеті — мережа приватних клінік міжнародного рівня (Bangkok Hospital Phuket) і міжнародні школи за 20–25 хвилин від більшості курортних районів. У Батумі міжнародна інфраструктура для експатів помітно менш розвинена, ніж у Тбілісі, — більшість родин з дітьми шкільного віку орієнтуються на столицю.
- Вартість повсякденного життя. Обидва напрямки помітно дешевші за північну Європу, але двозначне річне зростання цін на житло в Батумі останніх років поступово тисне і на оренду для місцевих мешканців, тоді як повсякденні витрати на Пхукеті зростають більш помірними темпами.
9. Пастки
- Вірити в рекламний відсоток «гарантованої дохідності». Така гарантія забезпечена не законом, а фінансовою стійкістю конкретного забудовника; при падінні його грошового потоку платіж виявиться першим, чим пожертвують.
- Не перевіряти статус землі під об’єктом. Хоча обмеження стосується лише сільськогосподарської землі, при купівлі заміського будинку чи ділянки під Батумі варто явно підтвердити цільове призначення землі в реєстрі до угоди.
- Планувати резервну стратегію через ВНП за старим порогом. З 1 березня 2026 року мінімальна сума для тимчасового ВНП через нерухомість — $150 000, а не $100 000; розрахунки за застарілими статтями в інтернеті більше не працюють.
- Вважати заморожування євроінтеграції тимчасовою формальністю. Рішення відкласти переговори до 2028 року оголосив сам уряд Грузії наприкінці 2024 року на тлі протестів, що тривають, — це не зовнішній тиск, який може швидко скасуватися, а власна політика влади.
- Порівнювати валову дохідність Батумі з чистою дохідністю тайського пулу. Рекламні відсотки забудовників Батумі зазвичай валові і до вирахування управлінських комісій та комуналки; орієнтир ~8–10% на Пхукеті — вже чиста цифра власнику за формулою 60/40.
- Недооцінювати неоднорідність якості будівництва. На тлі буму висотного будівництва останніх років на ринку Батумі трапляються проєкти із затримками здачі та претензіями до якості — трек-рекорд конкретного забудовника варто перевіряти так само ретельно, як і на Пхукеті (методика — у статті як обрати забудовника на Пхукеті).
10. Кейс: вибір між Батумі та Пхукетом
Інвестор з бюджетом близько $250 тис. у 2023 році придивлявся до апартаментів у новій вежі на набережній Батумі — приваблювали низька ціна за метр, повна власність без квоти і перспектива безвізового року в країні на шляху до ЄС. До 2026 року, повернувшись до розрахунку, він побачив іншу картину: ціна входу за цей час зросла на 16–22% залежно від сегмента, обіцяна забудовником «гарантована дохідність» на практиці виявилася на третину нижчою за заявлену після вирахування управлінських комісій, а сама європейська перспектива країни — той самий неочевидний актив, заради якого розглядався Батумі, — виявилася заморожена урядом до 2028 року на тлі протестів, що тривають.
Студія в Layan Green Park біля пляжу Лаян, навпаки, одразу входила в працюючий rental pool з формулою 60/40 і орієнтиром ~8–10% чистими в доларах, freehold оформлявся в рамках квоти без створення компанії, а умови угоди і правила володіння не змінювалися з дати покупки. Інвестор обрав Пхукет — не тому що Батумі став поганим містом для життя, а тому що шукав передбачувану дохідність і стабільність правил на роки вперед, а не найнижчий поріг входу сьогодні.
Висновок. Грузія і Таїланд — принципово різні пропозиції для інвестора 2026 року. Батумі дає найліберальніше право власності і найдовший безвізовий режим з усіх ринків, які ми порівнювали, але натомість — ринок без єдиного стандарту дохідності, різко подорожчалий вхід і політичну невизначеність, оголошену самим урядом до 2028 року. Пхукет — вибір для тих, кому важливі передбачувана доларова дохідність, готова формула чистого доходу в договорі з керуючою компанією і стабільність правил, що не змінювалися роками. Якщо порівняння цікаве ширше — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Балі, Таїланд vs Туреччина і Таїланд vs Португалія та сама методика застосована до інших пар ринків.
Допоможу порівняти конкретні об’єкти на Пхукеті під ваш бюджет і мету, з розрахунком дохідності в калькуляторі ROI — або обговоримо стратегію через Layan Real Estate. Проєкти нашої групи — Layan Verde і Layan Green Park.
Підбір під вашу стратегію
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
