Airbnb на Пхукеті: що легально, а що ні — розбір для власника кондо

Найчастіша ідея новачка на Пхукеті звучить так: купити студію, виставити її на Airbnb і отримувати дохід із кожної ночі. Платформа це дозволяє, календар заповнюється, гроші надходять. Проблема в тому, що те, що дозволяє платформа, не дорівнює тому, що дозволяє закон. У Таїланді короткострокове розміщення гостей за плату — це готельний бізнес, у нього є власний закон, ліцензія та нагляд. А з 2025 року влада повторює це дедалі голосніше, і на Пхукеті вже є конкретні перевірки. Нижче розбираємо, де проходить межа, чим ризикує власник, як сьогодні легально заробляти на подобовій оренді та що перевірити до купівлі, щоб не виявити проблему після.

Матеріал інформаційний, не є юридичною консультацією: правила та практика їх застосування змінюються, а вашу ситуацію має оцінювати тайський юрист.

Зміст

1. Коротка відповідь: що вважається нелегальним
2. Поріг 30 днів і поняття «готель» у законі
3. Два рівні заборони: закон і статут кондомініуму
4. Що відбувається на Пхукеті: хроніка 2025–2026
5. Легальні формати доходу від оренди
6. Сценарії та рівень ризику
7. Податки, облік і документи
8. Пастки: на чому потрапляють власники
9. Міні-кейс: два власники однієї студії
10. Чек-лист перед купівлею і наступний крок

1. Коротка відповідь: що вважається нелегальним

Якщо звести тему до одного речення: здавати житло гостям на строк менше 30 днів за гроші без готельної ліцензії не можна. Це стосується і вілли, і кондо, і здачі через Airbnb, Booking чи через знайомого агента. Платформа тут — лише вітрина; відповідальність лежить на тому, хто фактично надає проживання.

Водночас тема не чорно-біла, і важливо розрізняти три речі:

• Закон. Hotel Act B.E. 2547 (2004) визначає готель як місце тимчасового проживання за плату і вимагає ліцензії. Робота без неї — підстава для справи, наприклад за статтею 15, яку згадують у повідомленнях про перевірки на Пхукеті.
• Статут будівлі. Навіть якщо закон наразі не застосовується, юридична особа кондомініуму має право заборонити короткострокову здачу. Це другий, незалежний бар’єр.
• Практика. Перевірки йдуть хвилями, здебільшого після скарг сусідів і конкурентів. «Мене поки не чіпали» — це не правовий статус, а тимчасова ситуація.

Гарна новина: легальні шляхи отримання подобового доходу існують, і вони не екзотика. Саме на них побудований формат кондо-готелю, про який ми докладно писали в розборі кондотелю.

2. Поріг 30 днів і поняття «готель» у законі

Практичний орієнтир, який використовують і юристи, і чиновники, — 30 днів. Проживання коротше за цей строк вважається тимчасовим розміщенням, тобто готельною діяльністю. Проживання від 30 днів зазвичай розглядають як звичайну оренду житла, на яку Hotel Act не поширюється.

Звідси випливає кілька практичних висновків.

Що це означає для власника:

• Договір на місяць і довше — стандартна довгострокова оренда: потрібен нормальний письмовий договір, депозит, облік доходу.
• Одна-дві ночі, тиждень, «вихідні» — готельна діяльність, для якої потрібна ліцензія.
• Дроблення «за документами» не працює: якщо фактично гості живуть по 3–5 ночей, а договір підписано на місяць із достроковим виїздом, це виглядає як обхід правила й може бути розцінене саме так.

Чому закон влаштований саме так. Ідея в тому, що тимчасове розміщення туристів потребує пожежної безпеки, реєстрації гостей, страхування та податкового обліку на рівні готелю. Ці вимоги закон покладає на ліцензованого оператора. Квартира в житловому будинку їх, як правило, не виконує.

Порівняння з довгостроковою моделлю ми розбирали окремо в статті подобова чи довгострокова оренда на Пхукеті — там же цифри щодо завантаження та операційки.

3. Два рівні заборони: закон і статут кондомініуму

Багато власників знають про Hotel Act і забувають про другий рівень. Він стосується саме кондомініумів, тобто більшості квартир на Пхукеті.

Закон про кондомініуми наділяє юридичну особу будівлі правом ухвалювати статут і правила для власників. У багатьох житлових проєктах до статуту вписано пряму заборону оренди на короткий строк: такі будівлі позиціонуються як житло, а не готель, і керуюча компанія стежить за цим, бо скарги мешканців ідуть саме до неї.

Що це означає на практиці:

1. Ліцензія не скасовує статут. Навіть отримавши дозвіл як приватна особа, ви все одно можете порушувати правила будівлі.
2. Статут — підстава для дій усередині будівлі. Юридична особа може обмежити доступ гостей, блокувати ключ-карти, штрафувати за внутрішніми правилами, подавати скарги до органів.
3. Статут перевіряється до купівлі. Запросіть house rules і зв’яжіться з юридичною особою будівлі, а не покладайтеся на слова продавця: «тут усі здають» — аргумент для продавця, а не для суду.

Другий момент, про який частіше забувають, — структура володіння. Іноземець може володіти кондомініумом у межах іноземної квоти (до 49% площі будівлі). Влада наголошувала, що Земельний департамент уважніше перевірятиме документи при передачі прав саме на відповідність цьому ліміту. Докладніше про перевірку права власності — в матеріалі про due diligence на Пхукеті.

4. Що відбувається на Пхукеті: хроніка 2025–2026

Нижче — лише те, що підтверджено повідомленнями преси; деталі кожної публікації лежать у блоці «Джерела» під статтею.

• Березень 2025. За повідомленнями Nation Thailand і Bangkok Post, уряд повторив, що подобова здача кондо нелегальна на тлі скарг мешканців. Були заявлені спільні операції Міністерства внутрішніх справ, Департаменту провінційного управління, районних адміністрацій, поліції та імміграційної служби, прохання до онлайн-платформ прибирати оголошення та доручення юридичним особам кондомініумів інформувати мешканців.
• 2026, ліцензії готелів. До 12 серпня міністерство внутрішніх справ схвалило 275 із 392 заявок на готельні ліцензії, що накопичилися з 2018 року (за даними Bangkok Post). Це показує, що навіть в існуючих об’єктів шлях до легального статусу буває довгим.
• 29–30 липня 2026. Влада Пхукета перевірила кондомініум у районі Вічит після скарг мешканців на подобову здачу. Оператору загрожує справа за статтею 15 Hotel Act за роботу готелю без ліцензії (The Thaiger).
• 26 вересня 2026. Заступник губернатора оголосив про призупинення роботи п’яти готелів без ліцензії після спливу 30-денного строку на виправлення; ще близько 40 об’єктів залишаються на перевірці до жовтня. Розбір тижня — у дайджесті ринку, тиждень 40.

Що з цього випливає для інвестора. По-перше, тренд односпрямований: контроль посилюється, а не слабшає. По-друге, санкції поки що мають точковий характер — вони б’ють по будівлях і операторах, які не намагалися легалізуватися. По-третє, найвразливіша позиція — приватний власник у житловому будинку, який здає на Airbnb без ліцензії та без дозволу будівлі: йому нічим захиститися ні перед органами, ні перед сусідами.

Важливе застереження: ми не маємо публічної статистики щодо кількості перевірених квартир чи виписаних штрафів, тому не наводимо таких цифр. Будь-які «точні» відсотки ризику, які ви зустрінете в рекламі агентств, варто сприймати скептично.

5. Легальні формати доходу від оренди

Легальних форматів кілька, і в кожного своя ціна в доході та в клопотах.

1. Кондо-готель із ліцензією та пулом. Будівля має готельну ліцензію, юніти здає керуюча компанія, власник отримує частку прибутку. У програмах Layan Green Park і Layan Verde це орендний пул: 60% чистого прибутку пулу — власнику, 40% — керуючій компанії. Орієнтир — близько 8–10% чистої дохідності власнику на рік, окупність близько 12 років. Це цільові показники, а не гарантія; їхній розрахунок ми розбирали в статті про пасивний дохід і в програмі управління орендою.

2. Long-stay від 30 днів. Ви здаєте на 1–3 місяці зимівникам і віддаленим працівникам. Ліцензія не потрібна, але ви самі (або через агента) займаєтеся пошуком орендарів, договором і заселенням. Дохідність зазвичай нижча, ніж у подобової моделі, зате немає юридичної сірої зони.

3. Річна оренда. Найпростіша й найстабільніша модель: один орендар, депозит, мінімум операцій.

4. Власне користування. Якщо квартира потрібна вам самим, питання оренди взагалі не стоїть; про вартість володіння та витрати — у розборі CAM fee і sinking fund.

5. Окрема будівля з ліцензією. Варіант для професійних операторів: свій невеликий готель або serviced apartment. Для приватного інвестора це вже бізнес, а не пасивне вкладення.

Робочий приклад для порівняння: фаза 1 Layan Green Park здає юніти через орендний пул із 2024 року, весь її прайс сьогодні — ресейли, студії коштують від $142 602. Фаза 2 у забудовника — від $224 043, здача у 2026 році. Layan Verde, здача у 2028 році, — від $235 995. Перш ніж розраховувати на дохідність, усе одно запросіть в оператора копію ліцензії, як описано нижче.

6. Сценарії та рівень ризику

Щоб рішення було предметним, зберемо типові сценарії власників і оцінимо їх без вигаданих цифр — лише за логікою закону та практики.

Три висновки з таблиці:

1. Ризик майже завжди лягає на власника, а не на платформу й не на агента.
2. Строк «29 днів» не працює: поріг — 30 днів, і різниця між 28 і 30 у законі принципова.
3. Формат кондо-готелю переносить юридичне навантаження на ліцензованого оператора, але не знімає з вас обов’язок перевірити, що ліцензія справді є.

7. Податки, облік і документи

Легальний формат — це ще й зрозумілий податковий облік. Дохід від оренди в Таїланді оподатковується, і підхід залежить від того, чи ви податковий резидент, і від того, у якому форматі отримуєте гроші. Докладно ми розбирали це в статтях податок на дохід від оренди і податкове резидентство та 180 днів.

Що важливо саме в контексті Airbnb:

• Дохід видно. Платежі з платформ проходять через банківські рахунки й залишаються в листуванні та звітах. Нелегальний за форматом дохід не перестає бути доходом: він залишається оподатковуваним, і його потрібно декларувати.
• Відрахування залежать від формату. Витрати на управління, обслуговування будівлі та ремонт враховуються за правилами податкового кодексу; уточнюйте в податкового консультанта, який метод вигідніший вам.
• Документи пулу. У кондо-готелі ви отримуєте звітність керуючої компанії: виручка, витрати, чистий прибуток пулу, ваша частка. Саме ці документи — основа декларації.
• Грошовий потік з-за кордону. При переказі грошей до Таїланду зберігайте підтвердження, це знадобиться, зокрема, при виході з активу — див. FET і валютні операції.

Ми навмисно не наводимо тут ставки й пороги: вони змінюються, і їх потрібно звіряти на сайті Податкового департаменту rd.go.th або в податкового консультанта.

8. Пастки: на чому потрапляють власники

1. «Платформа сама стежить». Airbnb не перевіряє ліцензію так, як це робить держава. Розміщене оголошення не легалізує діяльність.
2. Строк «трохи менше місяця». 28–29 днів — це все ще готельна діяльність.
3. Аргумент «усі навколо здають». Перевірки йдуть за скаргами, а скаржаться сусіди й конкуренти. Ви можете опинитися тим, на кого поскаржилися першим.
4. Статут будівлі. Ліцензія оператора не допомагає, якщо будівля житлова й забороняє короткострокову оренду.
5. Посередник замість відповідальності. Агент, який «бере на себе все», не бере на себе відповідальність перед законом. Питайте письмово, на якій підставі він здає.
6. Ліцензія «в процесі». Як показала статистика заявок із 2018 року, процес може тривати роками. Будівля «подала документи» — це не те саме, що будівля «має ліцензію».
7. Продавець обіцяє «дохід як у готелі» без готельного статусу. Вимагайте копію ліцензії та договір пулу, а не презентацію.
8. Приховані витрати. CAM fee, sinking fund, податки та комісія оператора зменшують чистий дохід; див. розрахунок ROI і витрати на купівлю.
9. Іноземна квота. Якщо в будівлі вичерпано квоту 49%, оформити купівлю як freehold не вдасться; це потрібно перевіряти до внесення бронювання.
10. Орієнтир дохідності приймають за гарантію. Показник близько 8–10% чистими — ціль програми, а не зобов’язання.

9. Міні-кейс: два власники однієї студії

Гіпотетичний приклад, що ілюструє логіку, а не реальних клієнтів.

Власник А купив студію в житловому кондо без готельної ліцензії й влаштував на Airbnb подобову здачу. Перший сезон минув без проблем. Потім сусіди поскаржилися на чужих людей у будівлі; юридична особа заборонила вхід гостям за ключ-картами, а агент перестав відповідати. Власник залишився з активом, що простоює, і питанням про відповідальність за Hotel Act. Дохід він отримав, але не міг ні застрахуватися, ні показати його як легальний.

Власник Б обрав юніт у проєкті з готельною ліцензією та орендним пулом. Він отримує щомісячну звітність керуючої компанії, 60% чистого прибутку пулу та право проживати в юніті до 30 днів на рік у період травень–жовтень. Його дохідність нижча за «омріяну» дохідність Airbnb у пікові місяці, але вона передбачувана, а юридична база прозора: ліцензія в оператора, а не в нього особисто.

Різниця між ними — не в розумі, а в порядку дій: Б перевірив ліцензію та статут до купівлі, А — після.

10. Чек-лист перед купівлею і наступний крок

Перед купівлею юніта під оренду перевірте:

• чи має будівля чинну готельну ліцензію і на кого її виписано (запросіть копію);
• що говорить статут кондомініуму про короткострокову оренду (house rules, письмова відповідь юридичної особи);
• як юніт враховано в ліцензії та в договорі з керуючою компанією;
• структуру розподілу доходу: частки, комісії, витрати, строки виплат;
• звітність пулу за минулі періоди, а не презентацію;
• залишок іноземної квоти й тип володіння (freehold чи leasehold);
• витрати власника: CAM fee, sinking fund, податки.

Якщо ви вже володієте юнітом і здаєте подобово без ліцензії, обговоріть із юристом перехід на long-stay або в ліцензований формат — до того, як питання підніме сусіди чи влада.

Підсумок. Подобова оренда на Пхукеті легальна, але лише через ліцензованого оператора. Airbnb у житловому кондо без ліцензії — це юридичний і репутаційний ризик, що лягає на власника. Якщо вам важливий дохід від оренди без сірої зони, обирайте формат, де ліцензія, управління та звітність оформлено заздалегідь. Ознайомтеся з проєктами Layan Verde і Layan Green Park, погляньте на райони Лаян і Банг Тао, а розрахунок дохідності — у розділі ROI.

Наступний крок. Розкажіть, як ви плануєте використовувати юніт — для життя, для довгострокової оренди чи для подобового доходу, — і ми підберемо проєкти під вашу задачу. Комісія партнера ринкова, умови на зустрічі. Напишіть нам на сторінці агентства, і ми надішлемо список питань, які варто поставити оператору й юристу до бронювання.

Матеріал інформаційний і не є юридичною консультацією; питання ліцензування, податків і застосування закону уточнюйте в тайського юриста.