«Пасивний дохід з нерухомості в Таїланді» — одна з найходовіших фраз у рекламі й одна з найменш точних. Гроші справді можуть надходити без вашої участі в операційці, проте «пасивний» не означає «безкоштовний» і «гарантований»: між ціною юніта та сумою, що осідає на вашому рахунку, стоять керуюча компанія, витрати на утримання, податки, сезонність і курс бата. Ця стаття — чесна арифметика: з чого складається дохід, що з нього віднімається і який реальний горизонт окупності.
Зміст
- Що насправді означає «пасивний»
- Звідки береться дохід: три моделі
- Орієнтири дохідності та як їх читати
- Витрати власника: що віднімається до «чистого»
- Податки на дохід
- Приклад розрахунку на студії
- Сезонність і валюта
- Пастки «пасивного доходу»
- Міні-кейс: два інвестори, одна арифметика
- Чек-лист і наступний крок
1. Що насправді означає «пасивний»
Пасивність буває різного ступеня. Якщо ви здаєте квартиру самі, ви шукаєте гостей, відповідаєте на повідомлення, організовуєте прибирання, вирішуєте поломки й стежите за відгуками — це робота на пів ставки, просто без трудового договору. Якщо ви віддаєте юніт керуючій компанії, ви платите за те, щоб ця робота виконувалась без вас, і отримуєте залишок. Саме такий варіант і називають пасивним доходом.
Важливо розуміти, що пасивною залишається лише операційна частина. Відповідальність за рішення нікуди не зникає:
- ви обираєте проєкт, оператора й формат договору ще до купівлі;
- ви стежите за звітністю керуючої компанії та звіряєте її з договором;
- ви відповідаєте за податкову декларацію й за рух грошей між країнами;
- ви ухвалюєте рішення, коли тримати, а коли продавати.
Тому розумне формулювання таке: напівпасивний дохід зі зниженим операційним навантаженням. Він справді можливий, але коштує дорожче, ніж здається з реклами, і потребує дисципліни в перевірці цифр. Далі розберемо, з чого ці цифри складаються.
2. Звідки береться дохід: три моделі
На Пхукеті трапляються три основні схеми отримання доходу від нерухомості. Вони відрізняються тим, хто несе ризик порожніх місяців і скільки операційної роботи лишається власнику.
| Модель | Хто керує | Як формується дохід | Навантаження на власника | Головний ризик |
|---|---|---|---|---|
| Самостійна короткострокова оренда | Ви самі або найнятий менеджер | Ночі × ціна за вирахуванням усіх витрат | Високе | Сезонні провали, відгуки, легальність формату |
| Довгострокова оренда | Ви або агент | Фіксована щомісячна плата | Середнє | Дохід нижчий, ніж при короткостроковій; простій між орендарями |
| Rental pool (готельна модель) | Керуюча компанія | Частка власника в чистому прибутку пулу | Низьке | Залежність від оператора й загального завантаження комплексу |
У моделі пулу, що застосовується в проєктах Layan Verde і Layan Green Park, власник отримує 60% чистого прибутку пулу, а 40% лишається керуючій компанії. Завантаження усереднюється по комплексу: вам неважливо, у які саме ночі гості жили у вашому юніті, важливий загальний прибуток пулу. Це зменшує розкид, але й означає, що ви не керуєте ціною та календарем.
Докладніше про те, як влаштована програма управління, — у статті про програму управління орендою на Пхукеті. Порівняння короткострокового й довгострокового формату — у матеріалі short-term vs long-term. Про те, чому «гарантована дохідність» з реклами потребує окремої перевірки, — у статті про гарантовану дохідність.
Окрема тема — формат кондотелю, де юніт юридично є квартирою, а працює як номер готелю; його розібрано у статті кондотель на прикладі Layan Green Park.
3. Орієнтири дохідності та як їх читати
Для проєктів VillaCarte Group орієнтир за пул-моделлю — близько 8–10% чистих річних власнику й окупність приблизно 12 років. Два застереження, без яких ці цифри не можна використовувати.
Перше: це цільовий показник програми, а не гарантія. Він залежить від завантаження, цін на номери й витрат пулу. Закладайте не лише очікуваний сценарій, а й найгірший.
Друге: «чисту» дохідність треба звіряти з договором. Запитайте письмово, що саме віднято до розрахунку 8–10%: чи враховано обслуговування спільних зон, комунальні витрати, податки з вашого боку. Якщо дохід указано до податку, ваша особиста чиста цифра буде нижчою.
Проста перевірка узгодженості: окупність у 12 років відповідає дохідності близько 8,3% на рік (1 ÷ 12). Це збігається з нижньою частиною діапазону 8–10%, тобто орієнтири між собою не суперечать. Якщо вам називають окупність 7 років за тієї самої ціни, запитайте, на чому її побудовано.
Як зробити такий розрахунок самостійно крок за кроком, розібрано у статті про розрахунок ROI на Пхукеті; калькулятор на сайті — у блоці /#roi. Якщо цікавить різниця за типами об’єктів, подивіться дохідність вілл і загальний огляд дохідності оренди на Пхукеті.
4. Витрати власника: що віднімається до «чистого»
Навіть у юніта в пулі є регулярні витрати. Їх розкрито в картках проєктів, і про них треба знати до підписання договору.
| Стаття витрат | Layan Green Park | Layan Verde |
|---|---|---|
| CAM fee (обслуговування спільних зон) | 75 THB/м² на місяць | 85 THB/м² на місяць |
| Sinking fund (фонд капремонту), разово | 650 THB/м² | 850 THB/м² |
| Реєстрація leasehold | — | 1,1% кожні 30 років (для leasehold-юнітів) |
| Комунальні | за державним тарифом; сертифікат EDGE дає до 40% економії | уточнюється за проєктом |
| Домашні тварини | не дозволені | — |
На що звернути увагу. CAM fee нараховується на площу, а не на «юніт», тому більша квартира платить пропорційно більше. Sinking fund — разовий платіж при купівлі, але його потрібно включати у вартість входу. Витрати на меблі, юристів і реєстрацію угоди — окрема стаття; її розкладку є у статті про вартість купівлі на Пхукеті, а механіку платежів за обслуговування — у матеріалі про sinking fund і CAM.
Якщо ви купуєте в розстрочку, додайте до розрахунку графік платежів: гроші йдуть роками, а дохід починається лише після здачі. Для Layan Verde здача у грудні 2028, схеми 35% або 50% першого внеску й подальші платежі раз на шість місяців. Це означає, що «пасивний дохід» за проєктом, що будується, — відкладений: до здачі ви лише платите.
5. Податки на дохід
Орендний дохід оподатковується, і від того, чи вважаєтеся ви податковим резидентом Таїланду, залежить порядок. Резидентство визначається за кількістю днів перебування в країні протягом календарного року — поріг 180 днів. Для фізичних осіб діє прогресивна шкала податку на доходи; загальний огляд опубліковано на сайті Податкового департаменту Таїланду (rd.go.th, посилання в блоці джерел).
Практичні наслідки для розрахунку:
- податок треба відняти від доходу, перш ніж називати результат «чистим»;
- ставка залежить від вашої загальної податкової картини, а не лише від оренди в Таїланді;
- за наявності податкового резидентства в іншій країні має значення угода про уникнення подвійного оподаткування;
- отримання грошей у батах і їх виведення теж регулюються — виписки та документи за переказами варто зберігати.
Ці питання ми розібрали окремо: податок на орендний дохід, ставки податку на доходи для іноземців, правило 180 днів і угоди про уникнення подвійного оподаткування. Конкретний податок у вашому випадку пораховує лише податковий консультант.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Перед угодою та перед поданням декларацій зверніться до ліцензованого юриста й податкового консультанта.
6. Приклад розрахунку на студії
Нижче — ілюстративний розрахунок, щоб показати механіку; це не прогноз щодо конкретного юніта. Візьмемо студію фази 2 Layan Green Park площею 36,7 м² (за прайсом від 01.09.2026 вхід — $224 043, тобто 7 424 784 THB). Ціни змінюються, тому актуальний прайс уточнюйте на день звернення.
Крок 1. Валовий орієнтир. Якщо прийняти цільові 8–10% чистими річних від ціни юніта, то на рік це 8–10% від вкладеної суми. Для умовних 200 000 доларів — від 16 000 до 20 000 доларів на рік. Далі цифру звіряють із фактичними звітами пулу.
Крок 2. Витрати, які треба перевірити окремо. CAM fee для 36,7 м² за ставки 75 THB/м² — близько 2 750 THB на місяць, тобто приблизно 33 000 THB на рік. Sinking fund 650 THB/м² — близько 23 900 THB разово. Для порівняння, студія Layan Verde площею 36,2 м²: CAM 85 THB/м² дає близько 3 080 THB на місяць, sinking fund 850 THB/м² — близько 30 800 THB разово. Ці суми обчислено простим множенням ставок із карток проєктів на площу.
Крок 3. Податок. З отриманого доходу віднімається податок відповідно до вашого статусу. Його розмір — питання до консультанта.
Крок 4. Окупність. Ділимо повну вартість входу (ціна юніта плюс меблі, реєстрація, sinking fund, юристи) на річний чистий дохід після всіх вирахувань. Якщо повна вартість входу вища за ціну в прайсі, окупність довша за орієнтир у 12 років.
| Показник | Що беремо | Де перевірити |
|---|---|---|
| Ціна входу | Прайс на дату + витрати на угоду | Картка проєкту, юрист |
| Дохід власника | 60% чистого прибутку пулу | Договір і звіти УК |
| Постійні витрати | CAM fee × площа × 12 | Картка проєкту |
| Податок | За вашим статусом | Податковий консультант |
| Чистий результат | Дохід − витрати − податок | Ваш власний розрахунок |
Головний висновок із прикладу: заявлені 8–10% — це верхній рядок розрахунку, а не останній. Реальний результат визначається тим, що ви віднімете.
7. Сезонність і валюта
Курортна оренда нерівномірна. Пік припадає на високий сезон, а в «зелений» сезон завантаження й ціни помітно нижчі; докладний розбір — у матеріалі про сезонність і завантаження на Пхукеті та про дощовий сезон. Для пулу це означає, що щомісячні виплати можуть коливатися, і вам потрібна подушка на «тонкі» місяці.
Валюта додає другий шар. Ціни в каталозі подано в доларах і батах, а дохід і витрати власника — у батах. Якщо ви рахуєте капітал в іншій валюті, підсумок складається з дохідності об’єкта та зміни курсу. Курс надійно не прогнозується, тому його треба вважати ризиком, а не джерелом прибутку. Правила ввезення іноземної валюти й оформлення переказу для купівлі описано на сайті Банку Таїланду (посилання в джерелах) і в нашій статті про форму FET.
Для туристичного потоку й попиту на оренду важливі зовнішні чинники: візова політика, авіасполучення, пропозиція нових об’єктів. Тому свіжі новини ринку ми збираємо в хабі новин.
8. Пастки «пасивного доходу»
- Дохідність «до всього». Цифра з реклами без розшифрування, що віднято. Просіть розрахунок письмово й звіряйте з договором.
- Гарантія, якої немає. Фіксована «гарантована» виплата зазвичай закладена в ціну юніта або обмежена за строком. Читайте, що відбувається після закінчення гарантійного періоду.
- Ігнорування CAM і sinking fund. Ці платежі здаються дрібними, доки їх не помножено на площу й на дванадцять місяців.
- Дохід, що починається пізніше. За проєктом, що будується, ви платите до здачі, а дохід іде після. «Пасивний» період починається не в день резервації.
- Податок «потім». Податок, не закладений у розрахунок, виявляється під час подання декларації й змінює реальну дохідність.
- Один юніт як «диверсифікація». Якщо весь дохід залежить від одного оператора й одного комплексу, це концентрація. Див. нерухомість Пхукета в інвестиційному портфелі.
- Ігнорування виходу. Дохід важливий, але наприкінці ви продаєте. Заздалегідь продумайте стратегії виходу. Загальний список типових помилок — у статті про помилки інвесторів.
- Юридичний формат. Іноземець може володіти квартирою в межах квоти 49% площі кондомініуму; перед угодою перевіряйте документи: due diligence.
9. Міні-кейс: два інвестори, одна арифметика
Умовний приклад, не реальні клієнти.
Інвестор А прочитав у рекламі «8–10% на рік» і купив юніт, не запитуючи розшифрування. Через рік він виявив, що до нарахованого доходу треба додати CAM fee, податок у країні свого резидентства та витрати на переказ грошей. Його «чиста» цифра виявилася помітно нижчою за заявлену, і він вирішив, що його обманули, хоча насправді просто не зробив розрахунок заздалегідь.
Інвестор Б до купівлі запросив у нас розрахунок і розклав його на чотири рядки: орієнтир доходу за пулом, витрати за карткою проєкту, податок зі слів свого консультанта та повна вартість входу з меблями й угодою. Він побачив, що його реальна окупність буде довшою за 12 років, але ухвалив рішення свідомо: обрав готовий юніт у працюючому комплексі — ресейл у фазі 1 Layan Green Park із повною оплатою та без очікування здачі — і заклав подушку на сезонні коливання.
Арифметика в обох однакова. Різниця в тому, що Інвестор Б провів її до угоди. «Пасивність» починається з активної підготовки.
10. Чек-лист і наступний крок
- Назвіть модель доходу: самостійна оренда, довгострокова чи пул.
- Запросіть розрахунок письмово: що віднято до «чистої» дохідності.
- Порахуйте витрати власника: CAM fee × площа × 12 місяців і sinking fund.
- Закладіть податок за вашим статусом і узгодьте його з консультантом.
- Урахуйте відкладений старт доходу, якщо проєкт будується, і графік платежів.
- Перевірте сезонність і подушку на тонкі місяці, а також валютний ризик.
- Перевірте документи, юридичний формат володіння та договір із керуючою компанією.
- Заздалегідь визначте стратегію виходу.
Якщо хочете побачити цифри за конкретним юнітом, подивіться проєкти Layan Verde і Layan Green Park, а райони — на сторінках Layan і Bang Tao. Ми — агентство, авторизований партнер із продажу проєктів VillaCarte Group: підбираємо об’єкт під ваш запит, рахуємо дохідність за реальними витратами й показуємо фактичні звіти пулу. Комісія ринкова, умови на зустрічі. Напишіть нам, і ми надішлемо прайс на день звернення та розрахунок під вашу мету.
