Фраза «оформимо все через гонконзьку компанію» звучить солідно, і саме тому вона так часто стає початком проблем. Покупець чує її від знайомого підприємця або консультанта й уявляє, що офшор — це чарівна обгортка: податків немає, закон про землю обійдено, а майно захищене від усього на світі. У Таїланді все інакше. Офшорна компанія не скасовує ні заборону на володіння землею іноземцем, ні тайські податки, ні перевірку джерела коштів — вона лише додає до угоди ще один шар, який потрібно утримувати, пояснювати й колись акуратно розбирати.
Це не означає, що офшорні холдинги завжди марні. Є сценарії, де вони виправдані: наприклад, коли в інвестора вже є міжнародна структура з активами в кількох країнах, або коли кондо купує сімейний холдинг. Але таких сценаріїв набагато менше, ніж прийнято думати. Нижче розбираємо, що саме вирішує офшор у тайській нерухомості, чого не вирішує, які податки й витрати ви отримуєте, як тайські перевірки ставляться до багаторівневих ланцюжків — і як виглядає нормальна альтернатива для купівлі вілли чи апартаментів на Пхукеті.
Зміст
- Що взагалі називають «офшорною структурою»
- Що офшор не вирішує: земля й закон
- Де офшорна компанія працює: кондо в квоті 49%
- Порівняння способів володіння
- Податки: що дає і що не скасовує офшор
- Регуляторний фон: перевірки, звітність, прозорість
- Витрати на утримання та вихід зі структури
- Пастки
- Міні-кейс: холдинг заради одного кондо
- Як обрати і з чого почати
1. Що взагалі називають «офшорною структурою»
Під цим словом покупці зазвичай мають на увазі три різні конструкції, і плутати їх небезпечно:
- Іноземна компанія-власник. Закордонна юрособа (у Гонконзі, Сінгапурі, на Британських Віргінських островах, Маврикії тощо) стає покупцем об’єкта напряму. Це найпростіша схема, але можлива вона лише для того, що іноземцю дозволено купувати.
- Іноземна компанія — акціонер тайської компанії. Над тайською юрособою, яка володіє землею чи віллою, стоїть закордонний холдинг, а над ним — реальний бенефіціар. Саме тут виникає найбільше ризиків.
- Траст або фонд. Сімейний траст чи фонд як тримач активів. У Таїланді ці конструкції розпізнаються гірше, і правові наслідки для об’єкта потрібно перевіряти окремо.
Гонконг у розмовах згадують найчастіше: проста реєстрація, звична для підприємців юрисдикція, податкова угода з Таїландом. Але вибір місця реєстрації — другорядне питання. Первинне питання — що саме ви хочете купити і на кого це буде оформлено в тайському земельному реєстрі. Від відповіді залежить, чи потрібен офшор взагалі.
Якщо ви ще розбираєтеся з основами, почніть зі статті про те, як іноземець купує нерухомість на Пхукеті, і з гіда про тайську компанію для вілли: усі подальші міркування спираються на ці правила.
2. Що офшор не вирішує: земля й закон
Головне обмеження нікуди не зникає: іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму. Для Земельного департаменту (dol.go.th) іноземцем є не лише людина з чужим паспортом, а й закордонна компанія, а також тайська компанія, в якій іноземці контролюють капітал або голоси понад допустиме. Тому ланцюжок «офшор → тайська компанія → земля» не перетворює іноземний контроль на тайський. Він лише показує реєстратору ще одного іноземного учасника.
Типова ілюзія звучить так: «Якщо акції тайської компанії на 51% оформлені на тайців, а над рештою стоїть гонконзька компанія, то все законно». Формально пропорція може виглядати правильно. Але перевіряють не папір, а зміст:
- чи мають тайські акціонери власні кошти, внесені в капітал, і чи можуть вони показати їхнє джерело;
- чи беруть вони участь в управлінні та чи отримують належну їм частку прибутку;
- чи веде компанія реальну діяльність;
- чи немає прихованих домовленостей, за якими тайські акціонери передають голоси або доходи іноземцю.
Якщо відповіді негативні, офшорний шар над компанією не рятує, а скоріше додає запитань: навіщо знадобився такий ланцюжок, хто ним реально керує, звідки гроші. Докладніше про те, як працює легальна структура з реальним змістом, читайте в статті про тайську компанію для вілли.
Для землі в іноземного покупця є законні шляхи без жодного офшору: довгострокова оренда, право будівлі та користування. Вони описані в матеріалах про freehold і leasehold та про право суперфіцію. Для більшості вілл на Пхукеті саме ці інструменти й є нормальною відповіддю на заборону.
3. Де офшорна компанія працює: кондо в квоті 49%
Єдине місце, де іноземна юрособа в Таїланді купує нерухомість у власність без обхідних схем, — квартири в кондомініумі в межах іноземної квоти. Закон про кондомініуми допускає, що в будівлі не більш як 49% загальної площі належить іноземцям. Квота стосується будівлі, а не вас особисто: доки вона не вибрана, закордонний покупець може оформити квартиру у власність (freehold). Про те, як дізнатися залишок квоти до внесення грошей, ми написали в матеріалі перевірка квоти на кондо.
Якщо покупцем виступає іноземна компанія, додаються два нюанси:
- Гроші мають прийти з-за кордону і бути конвертовані в баті в Таїланді. Банк видає підтвердження (форма FET або аналог), без якого земельний офіс не зареєструє іноземне право власності. Порядок описано в статті про переказ валюти й форму FET. Платіж, що прийшов з чужого рахунку або в батах, ламає весь ланцюжок.
- Ви стаєте клієнтом забудовника через юрособу, а отже, проходите перевірку особи бенефіціара, і терміни угоди зростають.
Вигода при цьому скромна. Якщо ви фізична особа, яка збирається жити й здавати одну квартиру, офшорний холдинг зазвичай ускладнює життя. Він виправданий, коли у вас уже є міжнародна структура зі звітністю, коли актив входить до сімейного холдингу, або коли кілька співвласників домовилися про частки й хочуть зафіксувати їх корпоративним способом.
Для житлових проєктів із квотою на кшталт Layan Verde (вхід від $235 995, здача 2028 за каталогом) це питання вирішується просто: у межах іноземної квоти доступні і freehold, і leasehold, а для фізичної особи оформлення на себе простіше, дешевше й прозоріше за будь-який холдинг. Район Лаян зі своєю інфраструктурою обирають саме ті, хто хоче зрозумілого володіння без складних конструкцій.
4. Порівняння способів володіння
Зведена таблиця допомагає побачити, де офшор щось додає, а де ні. Це загальні орієнтири, не юридичний висновок.
| Спосіб | Що можна оформити | Що дає | Основний мінус |
|---|---|---|---|
| Фізична особа, кондо в квоті | Квартира у freehold | Простота, прозорість, мінімум витрат | Обмежено квотою будівлі |
| Фізична особа, leasehold | Право оренди землі та вілли | Законний доступ до вілли з ділянкою | Строк оренди, реєстрація й продовження |
| Тайська компанія з реальним змістом | Земля та вілла на компанію | Контроль над землею за дотримання умов | Щорічна звітність, аудит, ризик при номіналах |
| Іноземна компанія (Гонконг тощо) напряму | Кондо в квоті | Корпоративна оболонка для міжнародного холдингу | Витрати, бенефіціар розкривається, жодної вигоди щодо землі |
| Офшор над тайською компанією | Нічого нового щодо землі | Єдина міжнародна структура | Додатковий шар запитань у реєстратора й податкової |
Читати таблицю треба так: офшор майже ніколи не відкриває новий вид власності, він лише змінює форму, в якій ви володієте тим, що й так можна оформити. Тому чесне запитання до консультанта звучить не «як оформити через Гонконг», а «що саме мені дасть Гонконг порівняно з купівлею на себе».
5. Податки: що дає і що не скасовує офшор
Податковий бік — головне місце, де очікування розходяться з реальністю. Принцип простий: податок прив’язаний до об’єкта й до резидентства, а не до вивіски юрособи. Нижче загальні орієнтири. Актуальні ставки та порядок перевіряйте в Податковому департаменті (rd.go.th) і в податкового консультанта.
| Ситуація | Що зазвичай виникає | Що перевіряти |
|---|---|---|
| Здача тайської нерухомості в оренду | Податок на дохід у Таїланді, у компанії — корпоративний податок | Хто отримувач доходу, які витрати допустимі |
| Дивіденди тайської компанії іноземному акціонеру | Утримання податку біля джерела | Ставка за податковою угодою, якщо вона застосовна |
| Продаж об’єкта | Збори при переході права та податок на приріст | Структура угоди й хто продавець |
| Виведення грошей у юрисдикцію холдингу | Податки країни холдингу та країни вашого резидентства | Де ви резидент, правила контрольованих компаній |
| Ввезення прибутку в Таїланд податковим резидентом | Оподаткування закордонного доходу | Правила, чинні з 2024 року |
Кілька важливих думок:
- Податкові угоди, зокрема між Таїландом і Гонконгом, можуть знижувати ставки на окремі потоки (наприклад, дивіденди). Але застосувати угоду можна лише до реального отримувача, а не до «порожньої» оболонки без змісту. Загальний порядок ми розбирали в статті про угоди про уникнення подвійного оподаткування.
- Якщо ви проживаєте в Таїланді понад 180 днів, ви податковий резидент, і офшор не ховає ваші доходи. Див. розбір 180 днів і податкове резидентство та матеріал про оподаткування закордонного доходу.
- Податок на приріст при продажу, збори при переході права й податки на оренду описані в статтях про податки на нерухомість і податок на приріст капіталу. Структура компанії впливає на те, який податок ви платите, але майже ніколи не обнуляє всі.
І окремо: податкове планування не повинно будуватися на припущенні, що інформація залишиться закритою. Таїланд і Гонконг беруть участь в автоматичному обміні фінансовою інформацією, а банки в обох країнах запитують бенефіціарів. Закладати в модель «ніхто не дізнається» — помилка.
6. Регуляторний фон: перевірки, звітність, прозорість
З 2025–2026 років Таїланд веде загальнонаціональну кампанію проти номінальних структур володіння землею. Аналізуються масиви корпоративних даних: шукають «акціонерів», що повторюються в непов’язаних компаніях, перевищення реальної іноземної частки, відсутність у тайських учасників власних грошей. У липні 2026 року в Чіангмаї провели обшуки по 31 компанії, про що повідомляв Bangkok Post. Наш розбір — у матеріалі новини про фазу 5 кампанії.
Чому це важливо саме для офшорних схем?
- Багаторівневість виглядає як маскування. Коли над тайською компанією стоять дві-три закордонні, а бенефіціар неочевидний, реєстратору та перевіряльнику складніше повірити, що структуру створено заради реального бізнесу.
- Джерело коштів з’ясовують у кожної ланки. Якщо тайський акціонер вклав гроші, які насправді прийшли від іноземця, це номінальна схема незалежно від числа юрисдикцій.
- Реєстри відкриті. Дані про тайські компанії доступні через реєстр DBD (dbd.go.th), і аналітика по них будується без обшуків.
Сумлінну структуру з реальною діяльністю, звітністю та податками ці перевірки не зачіпають. Але чим довший ланцюжок і чим менше в ньому економічного сенсу, тим вища ймовірність, що запитання з’являться саме у вас: при реєстрації, при банківській перевірці, при продажу чи спадкуванні.
7. Витрати на утримання та вихід зі структури
Офшорна компанія не безкоштовна ні при купівлі, ні потім. Складіть кошторис до рішення, а не після. Типові статті витрат:
- реєстрація й щорічне продовження в юрисдикції холдингу;
- послуги корпоративного секретаря та зареєстрованої адреси;
- бухгалтерія і, де потрібно, аудит;
- банківський рахунок: відкрити його іноді складніше, ніж зареєструвати саму компанію, а комплаєнс банку вимагає документів про бенефіціара й джерело коштів;
- податкові консультації у двох юрисдикціях;
- витрати тайської сторони: якщо є тайська компанія, це бухгалтерія, аудит і звітність.
Конкретні суми залежать від юрисдикції та провайдера, тому запитуйте письмовий кошторис і рахуйте його у річній дохідності об’єкта. Для апартаментів, що приносять помірний дохід, щорічне навантаження на утримання холдингу здатне з’їсти помітну частку доходу. Орієнтири щодо дохідності ви знайдете в посібнику з розрахунку ROI; загальний погляд на окупність — на сторінці /#roi.
Тепер про вихід. Продати можна об’єкт або компанію з об’єктом. У першому випадку ви платите збори й податки при переході права, а покупець отримує чистий титул. У другому покупцеві потрібно перевірити всю історію компанії, тому угода займає довше й часто проходить із дисконтом за «структурний ризик». Якщо над активом стоїть офшор, ланцюжок перевірки покупця подовжується ще більше. Подумайте про це заздалегідь, читаючи матеріали про перепродаж нерухомості і стратегії виходу.
Окрема тема — спадкування. Частки закордонної компанії успадковуються за правилами її юрисдикції, а об’єкт у Таїланді лишається під тайськими правилами, і між двома системами виникають розриви. Подробиці — у статті про спадкування тайської нерухомості.
8. Пастки
- «Офшор знімає заборону на землю». Ні. Іноземний ланцюжок над тайською компанією не перетворює контроль іноземця на тайський.
- Номінальні тайські акціонери. Тайці без власного внеску й участі в управлінні — це головний об’єкт перевірок, а не спосіб обійти закон.
- Гроші прийшли не звідти. Для кондо в іноземній квоті платіж потрібен з-за кордону в іноземній валюті на ім’я покупця. Платіж «через знайомого» або в батах може зірвати реєстрацію.
- Ігнорування резидентства. Живучи в Таїланді, ви платите податки як резидент незалежно від місця реєстрації холдингу.
- Непідтверджена «економія податків». Обіцянка «нуль податків» без письмового розрахунку на підставі ставок Податкового департаменту — привід насторожитися.
- Економія на юристах. Структуру перевіряють два фахівці: тайський юрист із нерухомості та податковий консультант у юрисдикції холдингу. Той, хто продає вам і об’єкт, і структуру, не є незалежним.
- Завищена складність для малої суми. Для однієї квартири витрати на холдинг частіше не окуповуються.
- Немає плану виходу й спадкування. Структуру, яку не можна акуратно розібрати, доведеться продавати з дисконтом.
- Наслідувати чужу схему. Конструкція, що підійшла знайомому з бізнесом у трьох країнах, може не підійти вам.
Докладніше про розпізнавання ризикових пропозицій — у матеріалах про шахрайство при купівлі нерухомості та due diligence.
9. Міні-кейс: холдинг заради одного кондо
Типова історія (узагальнений сценарій, не реальний клієнт). Підприємець із бізнесом в Азії вирішує купити кондо на Пхукеті для здачі в оренду. Знайомий радить оформити купівлю на гонконзьку компанію «для захисту й економії податків». Він реєструє компанію, відкриває рахунок і переказує гроші на купівлю квартири в іноземній квоті будівлі.
Що відбувається далі. Банк запитує документи про бенефіціара та джерело коштів, на це йде час. Платіж іде з-за кордону, FET-форму оформлено, і квартиру реєструють на компанію. Через рік з’ясовується, що дохід від оренди оподатковується в Таїланді незалежно від власника, дивіденди в Гонконг не звільнені автоматично від утримання, а щорічне утримання холдингу забирає відчутну частину чистого прибутку. Коли він вирішує продати об’єкт, покупець просить підтвердити повноваження директора, корпоративну історію та джерело коштів, а угода затягується.
Контрастний варіант: той самий підприємець оформлює квартиру на себе, платить із-за кордону зі свого рахунку, підписує договір управління й користується програмами забудовника. Витрат на холдинг немає, документів менше, а при продажу покупець бачить чисту фізичну особу. Для такої суми це майже завжди раціональніше.
Висновок кейсу: офшор доречний не «про всяк випадок», а коли є конкретне завдання, яке не вирішує купівля на себе, і коли витрати на структуру заздалегідь пораховано.
10. Як обрати і з чого почати
Короткий алгоритм рішення:
- Визначте об’єкт. Кондо в квоті, вілла з ділянкою чи земля. Від цього залежить набір допустимих способів.
- Сформулюйте мету. Особисте проживання, оренда, перепродаж, сімейний холдинг, партнерство. Якщо мета вкладається в купівлю на фізособу, зупиніться на цьому.
- Перевірте квоту й титул. Залишок квоти будівлі, чанот, обтяження, дозволи. Почніть зі статті про due diligence та перевірку чанота.
- Запросіть два незалежні висновки. Тайський юрист із нерухомості та податковий консультант у юрисдикції холдингу.
- Порахуйте кошторис на п’ять років. Включіть реєстрацію, бухгалтерію, аудит, банк, консультації, витрати на вихід.
- Узгодьте план спадкування й виходу до підписання.
Layan Real Estate працює по всьому Пхукету з відкритими прайсами, а договір купівлі укладається напряму із забудовником за його прайсом. Ми допомагаємо порівняти об’єкти й підготувати запитання для юриста, але не видаємо юридичних висновків і не обіцяємо податкових результатів. Актуальні проєкти й умови — на сторінці агентства, для району Лаян — у розділі /areas/layan, а якщо цікавить вхід у квоту нового проєкту, дивіться Layan Verde і Layan Green Park (фаза 2 — від $224 043). Ринкова комісія агентства, умови обговорюються на зустрічі.
Залиште заявку, і ми підберемо варіанти під ваше завдання та бюджет, розповімо, які запитання варто поставити юристу та які документи підготувати.
Матеріал має інформаційний характер, не є юридичною або податковою консультацією і не замінює висновку ліцензованого тайського юриста та податкового консультанта. Закони, ставки та практика реєстрації змінюються — на момент угоди звіряйтеся з першоджерелами: Земельним департаментом, Департаментом розвитку бізнесу та Податковим департаментом Таїланду. Ціни проєктів — за прайсом забудовника на дату публікації.
