Кіпр — рідкісний суперник Таїланду в розмовах інвесторів, бо пропонує те, чого у Пхукета немає в принципі: членство в Євросоюзі, євро замість валюти, що розвивається, і freehold на землю без жодної квоти. При цьому майже все інше влаштовано рівно навпаки. Таїланд — курортний острів із готовою моделлю доходу: флагманські проєкти продають не просто квадратні метри, а rental pool із фіксованою формулою розподілу прибутку. Кіпр — член ЄС з англійською правовою спадщиною (колишня британська колонія), де іноземець може володіти землею і будинком майже як громадянин, але купівля звичайної квартири не перетворюється на дохідний актив сама собою — дохідність інвестор організовує сам, без галузевого стандарту на кшталт тайських 60/40. Додайте до цього кіпрський шлях до резидентства через інвестицію Category 6.2 — з депозитом у житло від €300 000, але без депозиту в банку, — і порівняння виходить несхожим на попередні пари. Розбираємо обидва ринки за однією методикою — від ціни входу до валютного ризику, — щоб рішення спиралося на структуру правил 2026 року, а не на загальні асоціації «Кіпр — це Європа» чи «Таїланд — це дешево».
Зміст
- Два ринки: різний сенс входу
- Ціна входу і типовий продукт
- Форма володіння для іноземця
- Дохідність і моделі управління орендою
- Податки і збори
- ПМП Category 6.2 і тайські візи: резидентство по-різному
- Валютний, макро- і політичний ризик
- Інфраструктура, логістика і якість життя
- Пастки
- Кейс: вибір між Category 6.2 і Пхукетом
1. Два ринки: різний сенс входу
Перш ніж порівнювати цифри, варто зафіксувати різницю в самому завданні, яке вирішує купівля на кожному з ринків.
- Кіпр. Незалежна республіка у складі Євросоюзу та єврозони з 2004/2008 року, з правовою системою на основі англійського загального права — спадщина британського колоніального періоду до 1960 року. Йдеться виключно про південну, визнану частину острова — Республіку Кіпр; північна частина з 1974 року перебуває під турецькою адміністрацією, не визнана міжнародною спільнотою (окрім Туреччини) і не має відношення до нерухомості, яку купують іноземні інвестори через легальний ринок ЄС. Ринок зосереджений навколо чотирьох міст: Лімасол — діловий і фінансовий хаб з найдорожчою нерухомістю; Пафос — курортне і «пенсійне» місто на південному заході; Ларнака — портове місто біля головного міжнародного аеропорту; Нікосія — столиця без моря. Для багатьох іноземців Кіпр — це передусім маршрут до резидентства через інвестицію: Category 6.2 дає безстрокове ПМП при купівлі нового житла від €300 000.
- Пхукет (Таїланд). Острів, де нерухомість — усталена частина туристичної індустрії, а флагманські проєкти продають готову модель доходу: rental pool із фіксованою формулою розподілу. Базові правила володіння — freehold-квота 49% для кондо, leasehold 30 років для вілли на землі — не змінювалися десятиліттями.
Різниця в самій природі пропозиції ключова: Кіпр продає членство в європейській правовій і валютній системі плюс майже необмежене право власності, Таїланд — вузьку, але глибоко пропрацьовану модель курортного доходу. Якщо цікаво, як Пхукет виглядає на тлі інших міжнародних ринків, — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Португалія і Таїланд vs Малайзія та сама методика застосована до інших пар. Загальний розбір, з чого починати інвестору, — у статті інвестиції в Пхукет.
2. Ціна входу і типовий продукт
Формально Кіпр не виглядає дешевим ринком — це розвинена економіка ЄС, а не курорт, що розвивається, — і ціна входу відображає цю різницю в статусі, а не в якості конкретного об’єкта.
| Локація | Орієнтир ціни | Типовий формат |
|---|---|---|
| Пафос, Като Пафос і центр міста | €2 200–3 000 за м² | апартаменти вторинка/новобудова |
| Ларнака, Лімасол — типові новобудови узбережжя | €2 800–4 500 за м² | новий апарт-комплекс |
| Лімасол у середньому по місту | ~€3 500 за м² | апартаменти |
| Лімасол Марина (топ-локація) | €7 500–12 000 за м² | преміум-резиденції |
| Кіпр у середньому по країні (медіана, серпень 2026) | €3 857 за м² (квартири), €3 584 за м² (будинки) | змішаний ринок |
| Пхукет — Layan Green Park, ресейл студії | $142 602 | готовий юніт, одразу в rental pool |
| Пхукет — Layan Verde, старт продажів | $235 995 | офф-план, розстрочка на період будівництва |
Поріг входу для Category 6.2 (€300 000 + ПДВ) приблизно відповідає нижній-середній третині кіпрського ринку новобудов — студія чи невелика «однушка» в Ларнаці чи Пафосі, скромна за кіпрськими мірками квартира в Лімасолі. Але варто розуміти, що це ціна звичайної житлової квартири на первинному ринку ЄС без єдиної моделі здачі — дохідність, якщо вона взагалі є, ви організовуєте самі: шукаєте орендаря, домовляєтесь про ціну, стежите за заповнюваністю. Тайська ціна $235 995 чи $142 602 — це готовий продукт із формулою доходу, зафіксованою в договорі управління, і (у випадку Layan Green Park) із працюючою експлуатацією фази 1 з 2024 року. Порівняння двох підходів «дім для себе vs дохідний актив» на Пхукеті розібрано в статті офф-план чи готове житло, а методика розрахунку дохідності — у матеріалі як рахувати ROI на Пхукеті.
Окрема деталь: для Category 6.2 підходить лише нове житло, куплене напряму у забудовника і раніше не перебувало у власності чи користуванні. Вторинний кіпрський об’єкт, навіть дорожчий за €300 000, для цього маршруту ПМП не рахується — це структурне обмеження, про яке часто забувають на старті пошуку.
3. Форма володіння для іноземця
Тут Кіпр структурно випереджає Таїланд — і, на відміну від порівняння з Малайзією, розрив тут навіть більший, бо для громадян ЄС обмежень немає взагалі.
Кіпр. Громадяни Євросоюзу купують нерухомість на Кіпрі без будь-яких обмежень — на тих самих правах, що й місцеві жителі, включно із землею, будинком і будь-яким обсягом площі. Для громадян країн поза ЄС (до цього числа потрапляють власники паспортів РФ, України, більшості країн СНД, а також Великої Британії після Brexit) потрібен дозвіл Ради міністрів — на практиці формальність, яку готує районна адміністрація за місцем розташування об’єкта за формою COMM 145, без мита. Але тут є змістовне обмеження: один об’єкт (будинок, квартира чи земельна ділянка) і не більше 4000 м² землі під ним. Реєстрація титулу ведеться Департаментом земель і обстежень (Department of Lands and Surveys) — централізовано, з незалежною оцінкою ринкової вартості для розрахунку мита. У лютому 2026 року Міністерство внутрішніх справ підтвердило підготовку переглянутих правил володіння для покупців не з ЄС на тлі кількох законопроєктів у парламенті, що вимагають жорсткішого контролю, — статус-кво 2026 року не гарантовано збережеться у 2027-му.
Таїланд. Іноземець може володіти кондомініумом на правах freehold у межах квоти — до 49% площі будівлі може належати іноземним власникам напряму, оформлення йде через єдиний Земельний департамент по всій країні. Для вілли на землі доступний лише leasehold — реєстрований договір оренди на 30 років із практикою продовження, але не freehold. Деталі — у статті leasehold чи freehold у Таїланді; чому володіння віллою через тайську компанію — не заміна нормальному leasehold і створює юридичний ризик, — у матеріалі володіння віллою через тайську компанію.
| Критерій | Кіпр | Таїланд |
|---|---|---|
| Freehold для громадянина ЄС | Без обмежень, включно із землею | Недоступний у принципі — freehold лише для кондо |
| Freehold для громадянина не з ЄС | Так, включно із землею і будинком — з дозволом Ради міністрів | Лише кондо, у квоті 49% будівлі |
| Обмеження доступу | Один об’єкт, ділянка до 4000 м² (не для громадян ЄС) | Відсоток площі будівлі (кондо) або leasehold (вілла) |
| Будинок на землі для іноземця | Доступний як freehold, з дозволом для не-ЄС | Недоступний як freehold; лише leasehold землі на 30 років |
| Термін володіння | Безстроково (freehold) | Безстроково для freehold-кондо; 30 років + продовження для leasehold |
| Реєстратор | Єдиний Департамент земель і обстежень | Єдиний національний Земельний департамент |
Підсумок розділу: за широтою прав власності Кіпр випереджає навіть Малайзію — freehold доступний без відсоткової квоти, а для громадян ЄС взагалі без спеціального дозволу. Але ця широта, як і у випадку з Малайзією, не вирішує питання доходу з активу — тут картина змінюється на користь Пхукета.
4. Дохідність і моделі управління орендою
Тут розрив на користь Таїланду — і він структурний: на Кіпрі просто немає галузевого аналога тайського rental pool.
Таїланд. Основний інструмент на флагманських проєктах Пхукета — rental pool: однотипні юніти об’єднуються в пул, керуюча компанія здає їх і розподіляє чистий прибуток за формулою, зазвичай 60% власнику / 40% КК. У Layan Verde і Layan Green Park це дає орієнтир ~8–10% річних чистими — цільовий показник, підтверджений працюючою експлуатацією зданої фази 1 Layan Green Park з 2024 року. Детальніше про механіку — в огляді орендних програм Пхукета.
Кіпр. Єдиного галузевого стандарту на кшталт тайської формули 60/40 на ринку немає — управління в переважній більшості випадків самостійне або через локальне агентство нерухомості без єдиної публічної формули розподілу і без гарантії заповнюваності. За даними індексу RICS Cyprus Property Price Index з KPMG за 1 квартал 2026 року, середня валова дохідність квартир по країні — близько 5,44% річних. У Лімасолі — найліквіднішому орендному ринку країни — в середньому близько 6%, а в окремих точках на кшталт Tech Corridor і City of Dreams Mediterranean дохідність сягає 8,5%. У Пафосі довгострокова оренда скромніша — близько 4%, але коротка туристична здача в прибережних зонах на кшталт Като Пафоса і району Universal при зростанні зимової місткості аеропорту на 15% у 2026 році досягає 9–17% валових. Ключове слово тут — «валова»: це цифра до вирахування податку на дохід від оренди і комісії керуючого агента, якщо він залучається.
| Параметр | Кіпр (типова квартира) | Таїланд (флагманський пул Пхукета) |
|---|---|---|
| Модель управління | Самостійно або локальне агентство, без єдиної формули | Rental pool КК забудовника, формула 60/40 у договорі |
| Заявлена дохідність | Валова ~4–6% у середньому, до 8,5–17% в окремих туристичних зонах | Цільовий орієнтир ~8–10% чистими |
| Валова vs чиста | Валова — до податку і комісії агента | Чиста — вже після частки КК |
| Перевірюваність історії виплат | Індивідуально по кожному об’єкту і агенту | Пул фази 1 Layan Green Park працює з 2024 року — історія перевірювана |
| Гарантія заповнюваності | Не типова, сезонність висока в туристичних зонах | Формула зафіксована договором, ризик заповнюваності несе КК у межах пулу |
Практичний висновок: заявлені кіпрські 9–17% у гарячих туристичних точках — це валова цифра за короткою орендою, що вимагає активного управління, ліцензування короткострокової здачі у муніципалітеті і толерантності до сезонності; після вирахування податку і витрат на управління чиста дохідність зазвичай виявляється помітно скромнішою за заявлену. Тайська цифра вже чиста і не вимагає від власника операційної участі. Як влаштовані сезони і заповнюваність на Пхукеті — у статті сезони оренди і заповнюваність.
5. Податки і збори
Кіпр. При купівлі нового житла діє ПДВ: знижена ставка 5% на перші 130 м² площі і перші €350 000 вартості — за умови, що загальна площа об’єкта не перевищує 190 м², а повна ціна не вища за €475 000 (інакше вся сума оподатковується за стандартною ставкою 19%). Для вторинних об’єктів замість ПДВ застосовується мито за передачу титулу в Департаменті земель: 3% із перших €85 000 ринкової вартості, 5% з €85 001–170 000 і 8% понад — але для угод без ПДВ діє знижка 50%, тобто фактично 1,5% / 2,5% / 4%; ПДВ і повне мито ніколи не сплачуються одночасно. З 1 січня 2026 року гербовий збір на договір купівлі-продажу скасовано повністю. Щорічного податку на володіння нерухомістю на Кіпрі немає з 2017 року. При продажу діє податок на приріст капіталу (CGT) за пласкою ставкою 20% від прибутку — різниці між ціною продажу та індексованою вартістю купівлі, незалежно від статусу податкового резидентства продавця; разова пільга на все життя — звільнення до €85 430 при продажу основного житла. Додатково стягується збір «рівного розподілу тягаря» 0,4% від суми угоди. Дохід від оренди оподатковується звичайним прибутковим податком Кіпру за прогресивною шкалою — неоподатковуваний мінімум €22 000 на рік, далі ставки зростають до 35% понад €72 001; внесок у фонд оборони (SDC) на оренду, який раніше додавав ще близько 2,25% ефективної ставки, скасовано з 1 січня 2026 року в рамках податкової реформи.
Таїланд. Transfer fee в Земельному департаменті під час угоди — близько 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться з продавцем за домовленістю. При продажу раніше п’яти років володіння застосовується спеціальний бізнес-податок (SBT) 3,3%, після п’яти років — гербовий збір 0,5% замість нього. У готових проєктів — щомісячний CAM fee (у Layan Verde — 85 THB/м², у Layan Green Park — 75 THB/м²) і разовий sinking fund (850 і 650 THB/м² відповідно). Щорічний Land and Building Tax для житлової нерухомості — 0,02–0,3% від оціночної (не ринкової) вартості. Деталі — у матеріалах податки на нерухомість у Таїланді, податок на приріст капіталу і sinking fund і CAM.
| Стаття витрат | Кіпр | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Податок/збір при купівлі новобудови | ПДВ 5% (у лімітах 130 м²/€350k, загальний кап 190 м²/€475k) або 19% | Немає ПДВ; для офф-план — ціна вже фінальна |
| Збір при купівлі вторинки | Мито 1,5–4% від оціночної вартості (знижка 50%) | Transfer fee ~2%, частка за договором |
| Гербовий збір на договір | Скасовано з 01.01.2026 | Не застосовується окремо |
| Податок при продажу | CGT 20% від прибутку, пільга €85 430 на основне житло раз у житті + збір 0,4% | SBT 3,3% (<5 років) або гербовий збір 0,5% (≥5 років) |
| Щорічний податок на об’єкт | Скасовано з 2017 року | Land and Building Tax 0,02–0,3% від оціночної вартості |
| Податок із доходу від оренди | Прибутковий податок 0–35% прогресивно; SDC на оренду скасовано з 01.01.2026 | Утримання у джерела, методика залежить від статусу |
| Збори КК за спільні зони | Індивідуально по будинку, аналога тайського стандарту немає | CAM fee 75–85 THB/м²/міс + sinking fund 650–850 THB/м² разово |
Сукупно кіпрська податкова реформа 2026 року помітно полегшила володіння — скасування гербового збору і SDC на оренду знижує регулярне навантаження, а разова пільга €85 430 пом’якшує CGT при продажу основного житла. Але базова ставка CGT 20% усе одно вища за тайську зв’язку SBT/гербового збору, а прибутковий податок на оренду до 35% помітно вагоміший за тайське утримання у джерела. Матеріал не замінює консультацію податкового фахівця в кожній юрисдикції.
6. ПМП Category 6.2 і тайські візи: резидентство по-різному
Кіпр. Category 6.2 (за Regulation 6(2) Правил про іноземців та імміграцію) — швидкий трек до безстрокового виду на проживання:
| Параметр | Умова |
|---|---|
| Інвестиція | Від €300 000 + ПДВ у НОВЕ житло напряму у забудовника (вторинка не підходить) |
| Підтверджений дохід | Від €50 000/рік з-за кордону + €15 000 на подружжя + €10 000 на дитину |
| Термін оформлення | Близько 6 місяців за швидким треком (2026) |
| Термін дії ПМП | Безстроково, за умови збереження інвестиції |
| Вимога до присутності | Переїзд протягом 1 року після схвалення; відсутність понад 2 роки анулює статус |
| Робота/бізнес | Не дозволена — візовий статус лише для проживання, не для працевлаштування на Кіпрі |
Інвестицію потрібно тримати довічно: при продажу об’єкта без рівноцінної заміни статус ПМП відкликається. Щорічно потрібно підтверджувати збереження інвестиції, чинне медичне страхування і довідку про відсутність судимості. Важливо не плутати ПМП із громадянством: програма громадянства за інвестиції (від €2 млн) була закрита 1 листопада 2020 року після корупційного скандалу — сьогодні шлях до паспорта йде лише через стандартну натуралізацію, яка вимагає не менше 7 років сукупного легального проживання за попередні 10 років (плюс 12 місяців безпосередньо перед подачею) і знання грецької на рівні B1.
Таїланд. Купівля нерухомості сама собою візи ніколи не давала — використовується окрема лінійка інструментів без вимоги до купівлі житла: LTR — віза для заможних резидентів, пенсіонерів і віддалених професіоналів із податковими пільгами на закордонний дохід (деталі — в огляді візи LTR); класична пенсійна віза Non-O/O-A і DTV для віддаленої роботи.
Ключова структурна різниця: кіпрське ПМП вимагає тримати капітал саме в нерухомості — це не депозит у банку, як у малайзійського MM2H, а живий актив, який можна здавати. Але статус жорстко прив’язаний до збереження цієї конкретної інвестиції, і при будь-якій спробі зафіксувати прибуток від продажу без купівлі заміни інвестор втрачає резидентство. Тайські візи такої прив’язки не створюють: LTR дає податкові пільги незалежно від того, тримає інвестор нерухомість на Пхукеті один рік чи п’ять років.
7. Валютний, макро- і політичний ризик
Кіпр. Євро — валюта з повною довірою ринку, яку емітує Європейський центробанк; для інвестора з єврозони валютного ризику немає взагалі, а для інвестора з іншою базовою валютою (долар, рубль, гривня) євро залишається однією з найліквідніших і найпередбачуваніших валют світу. Членство в ЄС і єврозоні дає інституційну стабільність: страхування банківських вкладів до €100 000 діє за єдиним стандартом ЄС. Зі специфічних ризиків 2026 року — два: по-перше, оголошений у лютому 2026 року перегляд правил володіння нерухомістю для покупців не з ЄС, який може посилити нинішні умови (один об’єкт, дозвіл Ради міністрів) уже найближчим часом; по-друге, посилений комплаєнс щодо джерела коштів для клієнтів із СНД при відкритті рахунків і отриманні дозволу на купівлю — процедура помітно суворіша, ніж була десять років тому. Окремо варто розуміти географію: політичне врегулювання поділу острова (турецька адміністрація на півночі з 1974 року) не стосується ринку нерухомості визнаної Республіки Кіпр на півдні, де й відбуваються легальні угоди іноземних покупців.
Таїланд. Тайський бат історично стабільний до долара, а флагманські проєкти Пхукета номінують ціну й дохідність у доларах напряму, знімаючи частину валютного ризику з інвестора вже на рівні договору. Базові правила володіння, оренди й оподаткування на острові не змінювалися роками; єдина актуальна зона уваги влади 2025–2026 років — номінальні тайські компанії, які використовують для обходу земельного законодавства (детальніше — у статті володіння віллою через тайську компанію).
| Ризик-фактор | Кіпр | Таїланд (Пхукет) |
|---|---|---|
| Валютна стабільність | Євро — емітент ЄЦБ, повна конвертованість | Історично стабільний; ціни флагманів одразу в USD |
| Валюта розрахунку ціни/оренди | Євро | Долар США (для флагманських проєктів) |
| Інституційний захист | ЄС-стандарт страхування вкладів до €100 000 | Національна банківська система без аналога ЄС-гарантій |
| Основний структурний ризик | Перегляд правил володіння для не-ЄС покупців з 2026 року | Номінальні тайські компанії в обхід земельного законодавства |
Практичний висновок: валютний і інституційний ризик на Кіпрі нижчий за майже будь-який ринок Азії — це пряма ознака членства в ЄС і єврозоні. Але саме 2026 рік — момент, коли регуляторна рамка для покупців не з ЄС може змінитися, і це варто закладати в рішення окремо від валютної стабільності.
8. Інфраструктура, логістика і якість життя
- Аеропорти і рейси. У Кіпра два міжнародні аеропорти — Ларнака (основний) і Пафос — із прямими рейсами по всій Європі та на Близький Схід, але без прямого авіасполучення з більшою частиною Азії. У Пхукета — міжнародний аеропорт (HKT) із прямими рейсами до Європи, Азії та на Близький Схід, за 15–25 хвилин від західного узбережжя, включно з районом Лаян і Банг Тао.
- Правове середовище. Кіпрське право засноване на англійському загальному праві — спадщина британського колоніального періоду, що помітно спрощує due diligence для покупців з англомовних і європейських юрисдикцій: контракти, титули і судова практика структурно ближчі до звичних західних стандартів, ніж тайська система.
- Мовне середовище. Англійська на Кіпрі — фактично друга мова в бізнесі, банках і держпослугах завдяки британському минулому острова; це знижує поріг адаптації сильніше, ніж у Таїланді, хоча й слабше, ніж у Малайзії.
- Медицина і школи. На Кіпрі діє система загального страхування GESY плюс розвинена мережа приватних клінік і міжнародних шкіл на рівні стандартів ЄС. На Пхукеті — мережа приватних клінік (Bangkok Hospital Phuket) і міжнародні школи за 20–25 хвилин від більшості курортних районів; за номінальним рівнем медицини ЄС-стандарт Кіпру формально вищий, але за доступністю для іноземців Пхукет не поступається.
- Клімат і формат відпочинку. Кіпр — середземноморський клімат з м’якою зимою і сухим спекотним літом, сезонність туризму виражена сильніше. Пхукет — тропічний клімат цілий рік із чітким сезоном дощів (травень–жовтень), що визначає структуру попиту на оренду інакше, ніж у Середземномор’ї.
- Вартість повсякденного життя. Кіпр як країна ЄС помітно дорожчий за Таїланд за базовими витратами — від продуктів до пального і послуг, що варто враховувати при розрахунку бюджету життя, а не лише бюджету купівлі.
9. Пастки
- Купити вторинку під Category 6.2. Програма приймає лише нове житло напряму у забудовника, яке раніше не перебувало у власності чи користуванні — навіть об’єкт дорожчий за €300 000 не підійде, якщо це ресейл.
- Вважати, що кіпрське ПМП дає доступ до Шенгену. Кіпр у Євросоюзі, але не в Шенгенській зоні станом на 2026 рік — приєднання залишається відкладеним.
- Порівнювати заявлені 9–17% у туристичних точках Кіпру з чистою тайською дохідністю напряму. Це валові цифри за короткостроковою орендою з високою сезонністю і активним управлінням — вираховуйте податок і витрати, перш ніж зіставляти з чистими ~8–10% рентал-пулу Пхукета.
- Не закласти ліміт «один об’єкт» у стратегію для покупця не з ЄС. Якщо план — зібрати портфель із кількох кіпрських квартир, для другого і наступних об’єктів потрібна окрема структура (наприклад, через компанію), а не повторний дозвіл Ради міністрів на фізособу.
- Ігнорувати перегляд правил володіння у 2026 році. Проєкт переглянутих вимог до покупців не з ЄС уже готується Міністерством внутрішніх справ — варто уточнювати актуальну версію правил безпосередньо перед угодою, а не покладатися на торішні матеріали.
- Плутати знижений ПДВ 5% з автоматичною пільгою. Ставка діє лише в межах 130 м² / €350 000 при загальному ліміті об’єкта 190 м² / €475 000 — перевищення будь-якого порогу переводить усю суму на стандартні 19%.
- Вважати скасування SDC на оренду з 2026 року скасуванням усіх податків на дохід. Звичайний прибутковий податок на орендний дохід за прогресивною шкалою (до 35%) продовжує діяти в повному обсязі.
10. Кейс: вибір між Category 6.2 і Пхукетом
Інвестор із бюджетом близько $350 тис. розглядав Category 6.2: нову студію чи невелику «однушку» в Ларнаці за €300 000 плюс ПДВ 5% у межах ліміту (близько €315 000 підсумкових витрат на об’єкт) — майже весь бюджет йшов у поріг входу програми, включно з обов’язковим підтвердженим доходом від €50 000/рік з-за кордону, який до самої купівлі відношення не має, але обов’язковий для схвалення. При розрахунку очікуваної дохідності через локальне агентство з’ясувалося: середня валова ставка по ринку Ларнаки в діапазоні кіпрських новобудов — близько 5% на рік, тобто близько €15 000 на рік з об’єкта в €300 000, з яких після прибуткового податку (прогресивна шкала до 35% на частину, що перевищує поріг) і комісії агентства залишалося помітно менше половини заявленої цифри — ефективна чиста дохідність опускалася до ~2,5–3% річних. Натомість інвестор отримував безстрокове ПМП на сім’ю і право жити в країні ЄС без зобов’язання присутності частіше одного візиту на рік.
Той самий $350-тисячний бюджет на Пхукеті розподілявся інакше: студія $235 995 у Layan Verde (офф-план, розстрочка на період будівництва, здача 2028) із залишком капіталу в резерв, або готовий ресейл-юніт $142 602 у Layan Green Park, що одразу входить у працюючий rental pool з орієнтиром ~8–10% річних чистими — freehold у межах квоти, без вимоги до підтвердженого зовнішнього доходу і без ризику втратити статус при продажу активу. Інвестор урешті розділив завдання: частину капіталу — в готовий дохідний юніт на Пхукеті для грошового потоку, а питання європейської резидентності відклав до моменту, коли для цієї мети можна буде виділити бюджет окремо від інвестиційної частини портфеля, не змішуючи дохідний актив і візовий інструмент.
Висновок. Кіпр і Таїланд вирішують різні завдання, і в цій парі розрив на користь Європи ширший, ніж у порівнянні з Малайзією: freehold без квоти, євро, членство в ЄС і безстрокове ПМП при відносно доступному за європейськими мірками порозі входу. Але за цю широту прав доводиться платити дохідністю — без галузевого стандарту на кшталт rental pool кіпрська квартира рідко стає по-справжньому пасивним активом, а податок на приріст капіталу 20% і прибутковий податок на оренду до 35% помітно вагоміші за тайську зв’язку зборів. Пхукет — вибір для тих, кому важлива перевірювана чиста дохідність у доларах через структурований rental pool, навіть ціною вужчих прав власності. Багато інвесторів комбінують обидва інструменти: нерухомість на Пхукеті — для доходу, кіпрське ПМП — для європейської резидентності, якщо вона потрібна окремо від інвестиційного завдання. Якщо порівняння цікаве ширше — у розборах Таїланд vs Дубай, Таїланд vs Португалія і Таїланд vs Малайзія та сама методика застосована до інших пар ринків.
Допоможу порівняти конкретні об’єкти на Пхукеті під ваш бюджет і мету, з розрахунком дохідності в калькуляторі ROI — або обговоримо стратегію через Layan Real Estate. Проєкти нашої групи — Layan Verde і Layan Green Park.
Підбір під вашу стратегію
Надсилаючи форму, ви погоджуєтесь із політикою конфіденційності.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною чи юридичною консультацією. Умови Category 6.2, податкові ставки і правила володіння нерухомістю на Кіпрі можуть змінюватися — уточнюйте в акредитованих юристів і податкових консультантів у кожній країні на момент угоди. Цифри по Кіпру наведені за даними офіційних джерел (Migration Department, Ministry of Interior, Tax Department Кіпру — див. «Джерела») та індексу RICS/KPMG і потребують перевірки на дату угоди.
