Layan Real Estate · агентство нерухомості

Проєкти Пхукета з фіксованою за договором дохідністю

Тут зібрані проєкти Пхукета, де дохідність від оренди закріплена в договорі з конкретним відсотком і терміном, а не обіцяна як прогноз. Для інвестора це різниця між очікуванням і зобов’язанням: якщо керуюча компанія не здасть юніт, виплату все одно отримаєте ви. Таких проєктів на острові небагато — 17: 5 вілл, 7 кондо і 5 апарт-готелів, медіана ціни $154 310, від $90 793 (Utopia Karon) до $1 038 736 (Alisa Pool Villa). Проєкти, де відсоток названо «орієнтиром», сюди не входять.

Ставка зобов’язання тримається у вузькому коридорі 5–8% річних, а от термін розкидано значно ширше: у 10 із 17 проєктів — стандартні 3 роки, у трьох (Serene Condominium, Sunshine Beach, Wyndham Grand Nai Harn) — 5 років, у двох (La Vita, Le Villa Lake) — 2 роки, у Alisa Pool Villa — лише 1 рік. Окремо стоїть Suksan Villas Phase 5 із зобов’язанням на 30 років — такого терміну більше немає в жодного проєкту добірки. За формою власності 16 із 17 доступні у фріголд хоча б в одній формі — від квоти на кондо до фріголду на сам будинок при лізхолді на землю; виняток — Elite Hillside Villas, лише leasehold. 12 із 17 ще будуються, 5 уже здані.

Географія добірки зосереджена на заході й півдні острова: 5 проєктів у Банг Тао, 4 у Раваї, 3 у Кароні, по одному в Чалонзі, Камалі й Лаяні, ще два — у Най Харні. Це не випадковість: саме тут керуючі компанії забудовників найактивніше працюють з орендними програмами, де дохідність зафіксовано договором, а не абстрактним прогнозом дохідності.

Нерухомість для інвестицій →Вілли з орендним доходом →Кондо-готелі →

проєктів у каталозі

$91K

вхід від

районів острова

Зданий

Лаян · Кондо-готель

Sunshine Beach

Апартаменти першої лінії на пляжі Лаян із готельним компонентом Kora, ~50 м до моря

від ~$158 147Ціни та умови →

Будується · 2029

Банг Тао · Лагуна · Кондомініум

VIP Tropika

Інвестиційний комплекс біля пляжу Банг Тао з фіксованою за договором дохідністю 6% річних на 3 роки

від ~$106 317Ціни та умови →

Будується · 2027

Банг Тао · Лагуна · Кондомініум

Serene Condominium

Еко-кондо на 186 юнітів між Сурином і Банг Тао з фіксованим за договором доходом 5% — від ~$115 858

від ~$115 858Ціни та умови →

Будується · 2027

Банг Тао · Лагуна · Вілли

Rise Villas

Компактні вілли біля Банг Тао з фіксованою за договором дохідністю 8% річних на перші 3 роки

від ~$411 122Ціни та умови →

Будується · 2022

Банг Тао · Лагуна · Вілли

Alisa Pool Villa

Вілли з фіксованою за договором забудовником дохідністю в Сі Сунтхоні, поруч із Банг Тао

від ~$507 500Ціни та умови →

Будується

Банг Тао · Лагуна · Вілли

Le Villa Lake

Закрите селище з 16 вілл у стилі модерн-лофт біля району Лагуни в Банг Тао, з фіксованим за договором доходом 8% на 2 роки

від ~$877 559Ціни та умови →

Будується · 2026

Камала · Кондо-готель

MGallery Residences MontAzure Lakeside

Брендовані резиденції MGallery (Accor) у мастер-плані MontAzure над пляжем Камала

від ~$302 400Ціни та умови →

Зданий

Карон · Кондомініум

Utopia Karon

Кондо на пагорбі над Кароном із видом на океан і гори, ~800 м до пляжу

від ~$90 793Ціни та умови →

Будується · 2026

Карон · Кондомініум

Venus Karon

Інвестиційне кондо на 214 юнітів у 900 м від пляжу Карон з фіксованою за договором дохідністю

від ~$101 767Ціни та умови →

Зданий

Карон · Кондомініум

Palmetto Park

Кондо на 77 юнітів за 800 м від пляжу Карон з інфініті-басейном на даху — готовий, зданий у 2023 році

від ~$126 100Ціни та умови →

Будується · 2026

Най Харн · Кондо-готель

The One Naiharn

Кондо-готель під управлінням Burasari Group за 1,2 км від пляжу Най Харн

від ~$119 313Ціни та умови →

Зданий

Най Харн · Кондо-готель

Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket

Готовий кондо-готель під брендом Wyndham біля пляжу Най Харн — орендна програма з фіксованим за договором доходом

від ~$239 639Ціни та умови →

Будується · 2027

Раваї · Кондомініум

Enigma Residence

Кондо на пагорбі в Раваі з басейном на даху і видом на море

від ~$116 765Ціни та умови →

Зданий

Раваї · Кондо-готель

Wyndham La Vita

Кондо-готель під управлінням Wyndham у Раваї, ~450–550 м до пляжу, фіксований за договором дохід 6% на 2 роки

від ~$153 743Ціни та умови →

Будується · 2026

Раваї · Кондомініум

Dominion Rawai

Бутиковий кондо за 200 метрів від пляжу Раваі з фіксованою за договором орендною програмою

від ~$154 310Ціни та умови →

Будується

Раваї · Вілли

Suksan Villas Phase 5

Офф-план вілли з фіксованою за договором програмою оренди на 30 років у Раваі

від ~$600 300Ціни та умови →

Будується · 2027

Чалонг · Вілли

Elite Hillside Villas

Клубне селище з 22 вілл у Чалонгу з фіксованою за договором дохідністю 8%

від ~$414 040Ціни та умови →

Всі обʼєкти каталогу →

Зобов’язання — це не прогноз забудовника

Слово «зобов’язання» на Пхукеті трапляється майже в кожній презентації, але означає різне. У Palmetto Park прямо написано: зобов’язання — «маркетингова програма забудовника, а не незалежна зобов’язання», тобто зобов’язання конкретної компанії, а не банківська чи страхова зобов’язання. У Utopia Karon і Venus Karon формулювання жорсткіше — «фіксована (не прогнозна) дохідність»: цифра прописана в договорі купівлі-продажу, і забудовник зобов’язаний платити її незалежно від фактичного завантаження. Різниця виглядає термінологічною, але саме вона визначає, що станеться, якщо ринок оренди просяде: у справжньої зобов’язання зобов’язання лишається, у прогнозу — ні.

Що відбувається після завершення зобов’язання

У 16 із 17 проєктів зобов’язання діє від 1 до 5 років, і в кожній картці окремо обумовлено, що буде далі. Найчастіше дохідність переходить на модель rental pool із фіксованим розподілом прибутку: у MGallery MontAzure Lakeside — пул 40/60, де 60% отримує власник, а 40% — керуюча компанія; у Sunshine Beach і Wyndham Grand Nai Harn — на вибір зобов’язання або пул із розподілом 70/30 і 90/10 відповідно на користь власника. Після завершення зобов’язання підсумковий відсоток уже залежить від фактичного завантаження, а не від контрактної цифри — це варто уточнювати на етапі резервації, а не після підписання договору.

Хто платить зобов’язання і що перевіряти

Зобов’язання майже завжди забезпечує сам забудовник або афілійована з ним керуюча компанія: у Rise Villas це IBG Rentals, у більшості інших проєктів — власна УК забудовника. Тобто надійність виплати дорівнює фінансовій стійкості конкретної компанії на весь термін зобов’язання, а не якомусь зовнішньому поручителю на кшталт банку чи страховика. У дебютних забудовників на кшталт Enigma Residence або в компаній без довгого публічного треку, як у випадку Elite Hillside Villas, це зобов’язання варто закладати з обережністю — картка кожного проєкту в добірці окремо вказує, хто саме платить.

Часті запитання

Чим фіксована дохідність за договором відрізняється від прогнозу забудовника?

Прогноз — це очікуваний відсоток, який залежить від завантаження і може не підтвердитися; зобов’язання — контрактне зобов’язання платити фіксовану суму незалежно від ринку. У нашій добірці різниця прописана буквально: у Utopia Karon і Venus Karon в картці вказано «фіксована, не прогнозна дохідність», а у Palmetto Park чесно обумовлено, що це «маркетингова програма забудовника, а не незалежна зобов’язання». До добірки входять лише проєкти, де виплату закріплено договором із відсотком і терміном.

Що відбувається після завершення терміну зобов’язання?

У 16 із 17 проєктів зобов’язання обмежена 1–5 роками (найчастіше 3 роки — у 10 проєктів), і майже всюди далі дохідність переходить на модель rental pool: наприклад, 40/60 у MGallery MontAzure Lakeside, де 60% дістається власнику, або на вибір між зобов’язанням і пулом 70/30–90/10 на користь власника у Sunshine Beach і Wyndham Grand Nai Harn. Виняток за довжиною терміну — Suksan Villas Phase 5 із зобов’язанням на 30 років.

Хто платить зобов’язання і чим вона забезпечена?

Платник — забудовник або його керуюча компанія (наприклад, IBG Rentals у Rise Villas), а не банк чи страховик. Зобов’язання діє рівно настільки, наскільки стійка компанія на момент виплати: у дебютних забудовників на кшталт Enigma Residence або в Elite Hillside Villas без довгого публічного треку ми прямо зазначаємо в картці, що зобов’язання варто оцінювати з поправкою на фінансову стійкість компанії.

Чому зобов’язання часто закладена в ціну метра?

Забудовник закладає майбутні виплати за зобов’язанням у вартість юніта ще на етапі продажів — інакше програма була б для нього збитковою. Тому «проєкт із зобов’язанням» не обов’язково дешевший за аналог без неї: порівнювати варто не факт наявності зобов’язання, а сукупну економіку — ціну входу, реальний відсоток річних у цифрах, а не в презентації, і термін дії зобов’язання.

Скільки коштують проєкти з фіксованою за договором дохідністю на Пхукеті?

У добірці 17 проєктів: медіана $154 310, діапазон від $90 793 (Utopia Karon, студія в Кароні) до $1 038 736 (Alisa Pool Villa, вілла в Сі Сунтхоні біля Банг Тао). Сегмент змішаний — 5 вілл, 7 кондо і 5 апарт-готелів, тому розкид цін відображає не лише зобов’язання, а й тип об’єкта.

Ринок у цифрах

Медіана входу

~$154 310

Медіана $/м²

~$3 752

Проєктів у каталозі

Ціни за типами юнітів

Тип	Юнітів у базі	Медіана ціни
Студія	9	~$116 765
1 спальня	5	~$130 201

Розрахунок за 17 рядками юніт-міксів каталогу; медіани перераховуються з кожним оновленням.

Проєкти Пхукета з фіксованою за договором дохідністю

Зараз у каталозі — 17 проєктів — проєкти з позитивно заявленою фіксованою за договором дохідністю, а не прогнозом: 7 кондомініумів, 5 кондо-готелів, 5 вілових селищ. Це живий зріз ринку: сторінка перезбирається з кожним оновленням каталогу, цифри нижче актуальні на дату в шапці.

Читати повний огляд

Вхід у новобудову починається від ~$90 793 (Utopia Karon); медіанний вхід — ~$154 310, медіанна ціна метра — ~$3 752/м². Медіани стійкіші за «середні»: їх не спотворюють поодинокі ультра-люкс лоти.

12 проєктів будуються, 5 — здані й заселені. Здачі розподілені так: 2022 — 1 проєкт, 2026 — 4 проєкти, 2027 — 4 проєкти, 2029 — 1 проєкт. Що ближча здача, то менший дисконт за очікування — найнижчі ціни історично в ранніх фаз.

Ціни за типами юнітів (вхід і медіана за каталогом): студії — від ~$90 793, медіана ~$116 765 (9 поз.); юніти з 1 спальнею — від ~$119 000, медіана ~$130 201 (5 поз.).

Пляж у пішій доступності (до ~1 км) — у 9 з 17 проєктів; орендна програма або пул заявлені у 17; видові на море юніти є у 5. Для інвестора це три головні фільтри дохідності: піша доступність пляжу та керована оренда історично дають найкраще завантаження.

Забудовників у зрізі — 16; найбільш представлені: VIP Thailand Group (2 проєкти), T.H. Group Phuket (1 проєкт), Serene Surin Co., Ltd. (Serene Innovations & Developments) (1 проєкт), Rise Development (1 проєкт). Диверсифікація девелоперів знижує ризик: порівнюйте не лише ціни, а й історію здач конкретного забудовника — по кожному в каталозі є окрема сторінка.

Огляд підготував Artem Bukhkalov — авторизований партнер VillaCarte Group і Layan Verde · artemphuket.com

Проєкти Пхукета з фіксованою за договором дохідністю

Sunshine Beach

VIP Tropika

Serene Condominium

Rise Villas

Alisa Pool Villa

Le Villa Lake

MGallery Residences MontAzure Lakeside

Utopia Karon

Venus Karon

Palmetto Park

The One Naiharn

Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket

Enigma Residence

Wyndham La Vita

Dominion Rawai

Suksan Villas Phase 5

Elite Hillside Villas

Зобов’язання — це не прогноз забудовника

Що відбувається після завершення зобов’язання

Хто платить зобов’язання і що перевіряти

Часті запитання

Які юніти вільні зараз і скільки реально поступляться

Йдете без кошторису?