Дохідність оренди в Laguna Phuket

У картках 13 із 22 проєктів Banyan Group названо відсоток — від 5% (Angsana Villas) до 8% (Laguna Beachside, Laguna Lakeside, Laguna Park 2, Laguna Seashore). Це прогноз забудовника, а не факт: реальна цифра залежить від заповнюваності конкретного корпусу і від того, скільки сусідніх фаз виходить на ринок оренди одночасно. У дев’яти проєктів добірки — включно з Cassia, Garrya Residences, обома Banyan Tree та обома Skypark — відсотка в картці немає взагалі, забудовник не дає прогноз, лише формат управління.

Єдиного пулу на весь курорт немає — у Banyan Group умови різняться за проєктом. У більшості кондо й вілл у картці вказаний вибір між самостійною здачею і управлінням через агентство або орендну програму курорту, без жорсткої квоти особистого проживання. Виняток — готельний формат: частина юнітів Cassia — hotel apartments з обмеженням на особисте проживання в обмін на участь у пулі, а Garrya Residences повністю працює через Sanctuary Club на умовах оператора. Це відрізняється від сусіднього Лаяна, де Layan Verde і Layan Green Park використовують єдину модель rental pool 60/40.

Від $140 523 — стільки коштує найдоступніша студія в готовому Skypark Residences; апарт-готель Cassia починається від $172 257. Вілли стартують від $432 512 (Laguna Park) і сягають $1,75 млн (Laguna Homes), а вершина ринку — Banyan Tree Grand Residences і Banyan Tree Beach Residences Oceanus, $2,4–5,7 млн. Близькість до моря піднімає ціну помітніше, ніж гольф: Bellaguna Golf Residences біля поля для гольфа коштує від $403 527, а Laguna Beachside за 250 м від пляжу — від $374 436, тобто дешевше при вищому заявленому прогнозі дохідності.

Фіксованої для всієї екосистеми квоти немає — на відміну від rental pool 60/40 у сусідів у Лаяні, де умови особистого проживання єдині. У більшості проєктів Banyan Group власник сам обирає між самостійним використанням і участю в орендній програмі, тож дні особистого проживання визначає власник, а не договір. Обмеження трапляється лише в готельному форматі: у частини юнітів Cassia і в Garrya Residences (повністю працює через Sanctuary Club) особисте проживання урізане в обмін на участь у пулі оператора — уточнюйте умови в картці проєкту.

Тому що це прогноз забудовника, а не контрактне зобов’язання. Картки Laguna Bayside і Laguna Beachside формулюють це прямо: «це прогноз, а не зобов’язання» — реальна дохідність залежить від завантаження. Жоден із 22 проєктів добірки не входить у нашу окрему добірку проєктів із фіксованою за договором дохідністю: в екосистемі Laguna Phuket контрактних зобов’язань щодо дохідності немає взагалі, лише орієнтири забудовника.

Так, у 20 із 22 проєктів добірки фріголд доступний хоча б в одній формі — найчастіше це фріголд на сам будинок або на юніт у межах 49%-ної іноземної квоти при лізголді на землю під ним. Повністю в лізголді, без варіанту фріголд, — лише Angsana Beachfront Residences і Angsana Oceanview Residences.