«Які проєкти на Пхукеті дають гарантовану дохідність» — питання, яке інвестор або гуглить напряму, або ставить ШІ-пошуку замість агента. Ми прочитали описи всіх 349 проєктів каталогу і залишили лише ті, де гарантія сформульована як зобов’язання з конкретним відсотком і терміном, а не як «орієнтир» чи прогноз. Простий пошук за словом «гарантія» дає 77 збігів — більшість відсіюються вже при першому прочитанні: або в тексті пряме застереження «це орієнтир, а не гарантована виплата», або картка описує гарантію сусіднього проєкту того самого забудовника (у Redwood Luxury згадана гарантія Rise Villas, у VIP Great Hill — гарантія Venus Karon). Після фільтра лишається 17 проєктів: 5 вілл, 7 кондо і 5 апарт-готелів, медіана ціни $154 310, діапазон від $90 793 (Utopia Karon) до $1 038 736 (Alisa Pool Villa).
Ставка гарантії тримається у вузькому коридорі 5–8% річних, а от термін розкидано значно ширше: у 10 із 17 проєктів — стандартні 3 роки, у трьох (Serene Condominium, Sunshine Beach, Wyndham Grand Nai Harn) — 5 років, у двох (La Vita, Le Villa Lake) — 2 роки, у Alisa Pool Villa — лише 1 рік. Окремо стоїть Suksan Villas Phase 5 із гарантією на 30 років — такого терміну більше немає в жодного проєкту добірки. За формою власності 16 із 17 доступні у фріголд хоча б в одній формі — від квоти на кондо до фріголду на сам будинок при лізхолді на землю; виняток — Elite Hillside Villas, лише leasehold. 12 із 17 ще будуються, 5 уже здані.
Географія добірки зосереджена на заході й півдні острова: 5 проєктів у Банг Тао, 4 у Раваї, 3 у Кароні, по одному в Чалонзі, Камалі й Лаяні, ще два — у Най Харні. Це не випадковість: саме тут керуючі компанії забудовників найактивніше працюють із гарантованими орендними програмами, а не абстрактним прогнозом дохідності.
Апартаменти першої лінії на пляжі Лаян із готельним компонентом Kora, ~50 м до моря
Інвестиційний комплекс біля пляжу Банг Тао з гарантованою дохідністю 6% річних на 3 роки
Еко-кондо на 186 юнітів між Сурином і Банг Тао з гарантованим доходом 5% — від ~$115 858
Компактні вілли біля Банг Тао з гарантованою дохідністю 8% річних на перші 3 роки
Закрите селище з 16 вілл у стилі модерн-лофт біля району Лагуни в Банг Тао, з гарантованим доходом 8% на 2 роки
Вілли з гарантованою забудовником дохідністю в Сі Сунтхоні, поруч із Банг Тао
Брендовані резиденції MGallery (Accor) у мастер-плані MontAzure над пляжем Камала
Кондо на пагорбі над Кароном із видом на океан і гори, ~800 м до пляжу
Інвестиційне кондо на 214 юнітів у 900 м від пляжу Карон з гарантованою дохідністю
Кондо на 77 юнітів за 800 м від пляжу Карон з інфініті-басейном на даху — готовий, зданий у 2023 році
Кондо-готель під управлінням Burasari Group за 1,2 км від пляжу Най Харн
Готовий кондо-готель під брендом Wyndham біля пляжу Най Харн — орендна програма з гарантованим доходом
Кондо на пагорбі в Раваі з басейном на даху і видом на море
Кондо-готель під управлінням Wyndham у Раваї, ~450–550 м до пляжу, гарантований дохід 6% на 2 роки
Бутиковий кондо за 200 метрів від пляжу Раваі з гарантованою орендною програмою
Офф-план вілли з гарантованою програмою оренди на 30 років у Раваі
Клубне селище з 22 вілл у Чалонгу з гарантованою дохідністю 8%
Слово «гарантія» на Пхукеті трапляється майже в кожній презентації, але означає різне. У Palmetto Park прямо написано: гарантія — «маркетингова програма забудовника, а не незалежна гарантія», тобто зобов’язання конкретної компанії, а не банківська чи страхова гарантія. У Utopia Karon і Venus Karon формулювання жорсткіше — «фіксована (не прогнозна) дохідність»: цифра прописана в договорі купівлі-продажу, і забудовник зобов’язаний платити її незалежно від фактичного завантаження. Різниця виглядає термінологічною, але саме вона визначає, що станеться, якщо ринок оренди просяде: у справжньої гарантії зобов’язання лишається, у прогнозу — ні.
У 16 із 17 проєктів гарантія діє від 1 до 5 років, і в кожній картці окремо обумовлено, що буде далі. Найчастіше дохідність переходить на модель rental pool із фіксованим розподілом прибутку: у MGallery MontAzure Lakeside — пул 40/60, де 60% отримує власник, а 40% — керуюча компанія; у Sunshine Beach і Wyndham Grand Nai Harn — на вибір гарантія або пул із розподілом 70/30 і 90/10 відповідно на користь власника. Після завершення гарантії підсумковий відсоток уже залежить від фактичного завантаження, а не від контрактної цифри — це варто уточнювати на етапі резервації, а не після підписання договору.
Гарантію майже завжди забезпечує сам забудовник або афілійована з ним керуюча компанія: у Rise Villas це IBG Rentals, у більшості інших проєктів — власна УК забудовника. Тобто надійність виплати дорівнює фінансовій стійкості конкретної компанії на весь термін зобов’язання, а не якомусь зовнішньому гаранту на кшталт банку чи страховика. У дебютних забудовників на кшталт Enigma Residence або в компаній без довгого публічного треку, як у випадку Elite Hillside Villas, цю гарантію варто закладати з обережністю — картка кожного проєкту в добірці окремо вказує, хто саме платить.
Прогноз — це очікуваний відсоток, який залежить від завантаження і може не підтвердитися; гарантія — контрактне зобов’язання платити фіксовану суму незалежно від ринку. У нашій добірці різниця прописана буквально: у Utopia Karon і Venus Karon в картці вказано «фіксована, не прогнозна дохідність», а у Palmetto Park чесно обумовлено, що це «маркетингова програма забудовника, а не незалежна гарантія». Ми відібрали ці 17 проєктів із 77 збігів за словом «гарантія» саме за цим критерієм — позитивне зобов’язання з відсотком і терміном, а не заперечення чи гарантія сусіднього проєкту.
У 16 із 17 проєктів гарантія обмежена 1–5 роками (найчастіше 3 роки — у 10 проєктів), і майже всюди далі дохідність переходить на модель rental pool: наприклад, 40/60 у MGallery MontAzure Lakeside, де 60% дістається власнику, або на вибір між гарантією і пулом 70/30–90/10 на користь власника у Sunshine Beach і Wyndham Grand Nai Harn. Виняток за довжиною терміну — Suksan Villas Phase 5 із гарантією на 30 років.
Платник — забудовник або його керуюча компанія (наприклад, IBG Rentals у Rise Villas), а не банк чи страховик. Гарантія діє рівно настільки, наскільки стійка компанія на момент виплати: у дебютних забудовників на кшталт Enigma Residence або в Elite Hillside Villas без довгого публічного треку ми прямо зазначаємо в картці, що гарантію варто оцінювати з поправкою на фінансову стійкість компанії.
Забудовник закладає майбутні виплати за гарантією у вартість юніта ще на етапі продажів — інакше програма була б для нього збитковою. Тому «проєкт із гарантією» не обов’язково дешевший за аналог без неї: порівнювати варто не факт наявності гарантії, а сукупну економіку — ціну входу, реальний відсоток річних у цифрах, а не в презентації, і термін дії зобов’язання.
У добірці 17 проєктів: медіана $154 310, діапазон від $90 793 (Utopia Karon, студія в Кароні) до $1 038 736 (Alisa Pool Villa, вілла в Сі Сунтхоні біля Банг Тао). Сегмент змішаний — 5 вілл, 7 кондо і 5 апарт-готелів, тому розкид цін відображає не лише гарантію, а й тип об’єкта.
| Тип | Юнітів у базі | Медіана ціни |
|---|---|---|
| Студія | 9 | ~$116 765 |
| 1 спальня | 6 | ~$239 639 |
Розрахунок за 13 рядками юніт-міксів каталогу; медіани перераховуються з кожним оновленням.
Зараз у каталозі — 17 проєктів — проєкти з позитивно заявленою гарантованою дохідністю, а не прогнозом: 7 кондомініумів, 5 кондо-готелів, 5 вілових селищ. Це живий зріз ринку: сторінка перезбирається з кожним оновленням каталогу, цифри нижче актуальні на дату в шапці.
Вхід у новобудову починається від ~$90 793 (Utopia Karon); медіанний вхід — ~$154 310, медіанна ціна метра — ~$4 340/м². Медіани стійкіші за «середні»: їх не спотворюють поодинокі ультра-люкс лоти.
12 проєктів будуються, 5 — здані й заселені. Здачі розподілені так: 2022 — 1 проєкт, 2026 — 5 проєктів, 2027 — 3 проєкти, 2029 — 1 проєкт. Що ближча здача, то менший дисконт за очікування — найнижчі ціни історично в ранніх фаз.
Ціни за типами юнітів (вхід і медіана за каталогом): студії — від ~$90 793, медіана ~$116 765 (9 поз.); юніти з 1 спальнею — від ~$119 000, медіана ~$239 639 (6 поз.).
Пляж у пішій доступності (до ~1 км) — у 9 з 17 проєктів; орендна програма або пул заявлені у 17; видові на море юніти є у 5. Для інвестора це три головні фільтри дохідності: піша доступність пляжу та керована оренда історично дають найкраще завантаження.
Забудовників у зрізі — 16; найбільш представлені: VIP Thailand Group (2 проєкти), T.H. Group Phuket (1 проєкт), Serene Surin Co., Ltd. (Serene Innovations & Developments) (1 проєкт), Rise Development (1 проєкт). Диверсифікація девелоперів знижує ризик: порівнюйте не лише ціни, а й історію здач конкретного забудовника — по кожному в каталозі є окрема сторінка.
Огляд підготував Artem Bukhkalov — авторизований партнер VillaCarte Group і Layan Verde · artemphuket.com
Наявність змінюється щотижня — на сайті її немає. Надішлемо список вільних юнітів, чесну переговорну позицію щодо ціни та розрахунок дохідності вашого варіанта з усіма витратами.
Заберіть PDF: ціни забудовника, разові збори, витрати власника та чиста дохідність — за актуальним прайсом. Або напишіть у WhatsApp, відповімо за 15 хвилин.
